房價下不來‧哪裡出了錯？

2014-09-07 13:01

房產市場是國家經濟發展的重要領域，政府與業者在維持該領域的穩健發展，依然是一項艱鉅的挑戰，特別是邁向2020年高收入國期間，確保國民能“居者有其屋”，畢竟房屋是人民最基本的需求。

法迪：房價不可能下跌

在過去的幾年，產業價格不只沒有保持在原有水平，而是繼續上升，針對這點，高美達（GLOMAC，5020，主板產業組）集團董事經理兼首席執行員拿督斯里法迪依斯干達說：“我要強調一點，產業價格不可能下跌，這是一個肯定的趨勢。”

他在亞洲策略與領袖研究院舉辦的“第17屆全國房產高峰大會”圓桌會議上指出：“當土地價格保持偏高，而且漲幅比過去幾年翻倍，產業價格怎麼可能下跌？”

“不只是土地價格高昂，建築材料價格居高不下，符合有關方面設定的條件也不容易，例如必須迎合中央政府、州政府或地方政府的條規，加上條規與准則不斷更新，顯示發展商挑戰嚴峻，代價相當高昂。”

法迪依斯干達也是馬來西亞房地產發展商會（REHDA）新任會長。他說，在這之前發展商落實的承擔興建利息措施，在一定程度上，讓首次購屋者受惠，至少他們不需要在第一時間，拿出一筆購屋首期款項。

建議恢復發展商承擔利息計劃

可是，在政府廢除這項計劃後，許多首次購屋者已失去置產的能力。因此，政府或國家銀行應該考慮恢復發展商承擔利息（簡稱DIBS）計劃，以便協助大部份購屋者的置產能力，在這段期間，購屋者的購買力，幾乎落在屋價漲幅的後頭。

法迪依斯干達認為，有關方面推出的系列打房措施，導致更多發展商收緊預算，減少房產供應，導致房價繼續走高。

他說，首次購屋者應該享有發展商承擔興建期間利息的優惠，真正的購屋者，不應受到政府打房措施的懲罰。

“其實不只是大部份的本地人買不起大都市的房屋，即使是英國市民，也普遍買不起倫敦市中心的房產，地價昂貴、發展商成本高是最大的原因。”

阿茲蘭：成本增
發展商也喊苦

另外，雪蘭莪發展局（PKNS）總經理阿茲蘭指出，銀行嚴謹的條例，導致房屋貸款申請者被駁回的比例偏高，市場走勢放緩，業者的營運成本進一步上升，例如建築材料、勞工成本上漲，產業計劃的申請延緩獲批，已經影響該領域的成長步伐。

法迪依斯干達補充，20年前他加入產業發展領域，當時，在市場景氣好的時候，產業發展商的利潤介於30%，今天如果是綜合城鎮的發展，能取得15至16%的賺幅，發展商已經相當欣慰，商用產業發展計劃的賺幅，一般鎖定在25%之間，有些時候可能需要抱持有關產業一段時間。

他說，賺幅下跌、成本升高，是本地發展商今天最主要的挑戰，成本壓力加重，不只是土地價格昂貴，轉換土地用途也加倍上漲，漲幅可能高達200%或300%，這是一筆相當龐大的數目。

雖然雪蘭莪州發展機構擁有數百英畝的土地，不過，這些土地與巴生河流域的距離已越來越遠，因此，在可以預見的將來，巴生河流域的產業價格，預料將保持堅穩狀態，產業的發展步伐將日漸往外圍遷移。

曾福傳：從供應面著手打房

談到冷卻房產市場措施時，美景控股（MKH，6114，主板產業股）董事經理丹斯里曾福傳認為，打房措施並未取得預期的效果，唯有降低發展商的營運成本，讓房產價格降溫，才可能達到打房的目標。

曾福傳指出，在過去的5年，建築成本總共上漲45至60%，這是房價不斷走高最大因素，除了建築材料成本偏高，其他的營運成本，例如土地、發展融資、迎合條規等皆相應走高，導致房產價格高居不下。

他個人認為，政府的打房措施，不應只從需求的角度出發，也需顧及供應一環。假如發展商投入的成本可以降低，相信對打房可以帶來正面效果。

另外，假如發展商的利息承擔計劃沒有被濫用，也是一項可以協助首次購屋者的措施。

過去這一兩年，政府打房的措施，在一定程度上讓房產買賣活動放緩，不過並沒有讓房屋價格下跌，或是止步不漲。

消費稅料再推高屋價

1980至2010年這30年，本地人口按年不斷成長，每年需要的房屋至少15萬個單位，假如發展商在推行新發展計劃拉起煞車器，無疑將導致房產供應減少，當供應一減少，屋價將會相應上漲，這是無法避免的趨勢。

另外，法迪依斯干達指出，明年4月1日起開跑的消費稅（GST），料將會導致產業價格上揚，儘管說住宅產業不需被徵收消費稅；不過，建築材料及其他相關成本，皆需要支付消費稅，房產發展計劃的成本自然被推高，建築成本若增幅不大，發展商可以吸收，假如增幅比較龐大，其中一部份成本將轉嫁給消費者/購屋者，這是難免的後續行動。

因此，如果希望房價穩定，產業領域必須增加房產供應，當然，購屋者在貸款的申請也必須容易獲批，這才是廣大市民所期許的。

出席圓桌會議者尚有Oxley控股（馬）私人有限公司首席執行員拿督奧斯曼奧馬，以及雪蘭莪州發展機構總經理阿茲蘭，拿督奧斯曼奧馬在這之前是雪蘭莪州發展機構掌舵人。

他說，自從發展商承擔興建期間利息計劃被廢除後，購屋者申請貸款不獲批的個案相應增加，實現購屋夢想顯得更為遙遠。

“整個系統必須調整，以確保房屋對國民來說，仍是個在負擔能力範圍以內的資產。”

張仰榮：發展過速
潛伏風暴陰影

針對外國投資者都對本地房地產市場感興趣一事，產業估價師張仰榮博士認為，這對於要出售房地產的業者是好的，但是對於國民整體利益而言，並不是好事。

他說，“海外投資者購買本地房地產，多數時候不是自住，反而是空置單位居多，如果一個發展計劃有超過50%的單位無人居住，對整個產業社區的正面發展可能會有不利影響。”

張仰榮在產業高峰大會上指出，歐美一些國家，例如英國和美國的房地產，普遍受到外籍人士的歡迎，但情況與我國不同，以美國為例子，不少中國人或其他亞洲人移居到該國生活，因此，當地的房地產即使是由外國人購買，空置的房產單位並不多。

張仰榮指出，我國近年來房地產市場的發展趨勢，潛在1996年至1997年亞洲金融風暴前的情景，擔心明年金融風暴可能襲擊本地市場。

在本地市場，許多房產計劃正在推行中，包括首都以南的城鎮，例如萬宜、森美蘭州的汝來、芙蓉等地，已顯現飽和狀態，發展商在大事推出新發展計劃，也許忘了1997年亞洲金融風暴之前，大馬經濟一片大好的情景，如今各地許多發展計劃的施工情況有些相似。

以防萬一
不買超高價房屋

張仰榮在房產高峰會議後補充，目前產業市場與當年另一個相似的地方是：1996至1998年期間，房地產交易量和交易額的增長在逐年減少，這情況與我國近年來的房地產市場也有相似之處，這些可以解讀為金融風暴來臨前的徵兆。

他說，我國生活費日益增長，明年將落實消費稅，市民們的可消費收入將相應減少，剩下能夠投資的資金已經不多，如此一來，房地產市場需求少了，價格將會下跌，屆時要脫售房產單位，可能也無法獲得比較好的售價。

有鑒於此，他給予25歲至40歲青年的建議：假如所承擔的房貸超過淨收入的三分之一，應做出脫售相關產業的決定，主要是顧慮到未來幾年，假如經濟發展走下坡，這一批年輕人可能無法負擔。

他進一步舉例說明：“假設一對夫婦月入1萬5千令吉，扣除公積金後剩餘1萬4千令吉，如果他們購買一間100萬令吉的房屋，每個月房貸分期7千令吉，剩餘7千令吉作為日常開支。”

“從這個數據來衡量，這對夫婦有能力負擔房貸分期，可是，萬一經濟下滑，公司緊縮開銷裁員，其中一人（假如妻子）失去工作，丈夫是否還有能力繼續承擔房貸？”這是個需要謹慎思考的問題。

不宜買超出能力資產

他補充，根據他以2013年房價的計算，一個人或家庭月入8千令吉才有能力負擔53萬令吉的公寓，可是，在巴生河流域的80%本地人民，以他們的收入水平來計算，一般只能負擔中價或中低價房屋。

因此，財力條件不是很強穩的本地子民，不宜貿然進場購買超出自己能力的資產，以免供還房貸分期面臨困難時，陷入進退兩難的窘境。

鄭金龍：房價放緩仍難負擔

不過，全國購屋者協會總秘書鄭金龍則反對恢復發展商的利息承擔計劃，他說，這是發展商售賣產業的工具之一。

反之，他認為，政府必須採取積極措施，抑制產業價格的上漲，非實在需求與投機風潮已造成屋價迅速飛漲。

城市和諧、房屋與地方政府部長拿督阿都拉曼在上一屆的房產高峰會議上，發表主題演講時指出：“收入成長並沒有與屋價同步上揚，統計局公佈的家庭收入調查顯示，大約80%的大馬人，月收入低於6千954令吉，以凈收入佔房貸30%為基礎，這一群人有能力購買的房屋價格，只是在30萬令吉的水平。”

這番話顯示，較不富裕的國民佔大多數，當然，市場上也有較小比率的人，擁有超過他們基本需求的產業數目，例如擁有2或3個產業單位。

他認為，政府需考慮頒佈更多措施，進一步遏制產業投機活動，雖然過去一年房價漲幅與交易減緩，不過價格仍超越大部份國民可負擔的水平。

何振順：捷運和高鐵
帶動產業價格

張仰榮對產業市場持看淡展望，另一名產業顧問何振順則對前景保持樂觀，他看好三大捷運計劃、馬新高鐵計劃途經的城鎮，產業計劃將獲帶動的展望。

根據他的瞭解，馬新高鐵途經的城鎮，很有可能是從吉隆坡總站、森美蘭州的芙蓉、馬六甲的愛極樂、柔佛麻坡或巴莪、阿依淡，以及努沙再也，新加坡則有有兩個站，其中一站很有可能是在裕廊東區。

他認為，一旦馬新高鐵路線通行後，兩國間的經貿往來進一步提昇，產業的發展將在帶動下更為蓬勃。

在巴生河流域捷運線週邊地區的產業，已顯示蓬勃發展，發展商鎖定捷運線附近的產業發展地段，這些地區的產業價格已經動起來，一旦基本設施全面發展起來，相信後市獲得看好。

饒鐵生：城市發展
不應發展商主導

全球化、城市化普及，近年來關於智能城市的探討，顯得更為頻密，大馬國際房地產聯合會主席饒鐵生認為，城市發展不應只由發展商主導，而是應該做好城市規劃後頒佈憲報，並且每5年進行檢討。

他說，城市規劃必須納入如何疏散交通、避免水災、處理好垃圾管理、危機管理等問題，在這方面，城市發展局或相關機構肩負重大責任。

頒佈憲報每5年檢討

“在本地，許多城市都是由發展商來主導發展步伐，發展商在取得土地後，對他們要進行的發展計劃進行規劃，可是卻沒有一個關於整個城市交通、水供、基本建設的單一規劃。”

在發表談話中，饒鐵生也提到大吉隆坡計劃。他個人認為，大吉隆坡計劃也應頒佈憲報，每5年進行檢討，同時應該由單一單位全權負責，而不是讓10個地方政府各自管理。

他舉了3個值得我們參考的城市規劃例子，分別有中國的長春市、澳洲達爾文和新加坡。

饒鐵生主講的“城市化和智能城市：邁向城鎮發展和低碳城市”課題，其他4名主講人分別是馬新雙威集團產業發展部聯合董事經理謝燕蒂、大馬綠色建築聯盟主席沙立、森那美產業有限公司產業投資和資產管理主任拿督旺哈斯米以及煌孝集團主席兼董事經理張東孝。

結語：

產業發展是宏觀經濟的重要領域，一旦發展步伐失衡，料將對經濟發展產生負面影響，因此，政府及監管當局不應忽視其潛在風險，而是按市場發展加以適當監督。（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：鄭碧娥）