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Thursday, January 29, 2015

購買力降‧銷售放緩‧房市明年方回神

購買力降‧銷售放緩‧房市明年方回神

(吉隆坡26日訊)由於消費稅即將登場以及國人購買力減弱,分析員預期大馬產業領域短期面對逆風,然而長期基面本仍然良好,產業銷售可望在2016年回升。
  • 產業發展商的定價能力減弱,將需要更策略性定價以保持吸引力,一些發展商將吸納部份由消費稅造成的新增成本。(圖:星洲日報)
產業指數與綜指差距料收窄
豐隆研究表示,馬股產業指數在2014年表現超越綜指,但差距自2014年9月以來開始收窄,相信這是由於產業發展商的盈利持續令人失望之故。由於預期2015年的市場環境持續嚴峻,因此預料此差距將進一步收窄。
“我們相信產業領域將保持疲軟,產業發展商的銷售將低迷。短期逆風包括2015年4月實施的消費稅、股市波動、購買力下滑和貸款條件緊縮。”
該行預期2015年首季表現最強勁,因為更多產業銷售趕在消費稅之前達成。因此,當消費稅實施後,預料銷售表現將放緩。
由於可支配收入降低,相信潛在產業買家將更為精挑細選。產業發展商的定價能力減弱,將需要更策略性定價以保持吸引力,一些發展商將吸納部份由消費稅造成的新增成本。
在消費稅推行後,產業價格可能增加3%,雖然漲幅看似不多,但相信此漲幅足以使買家三思其購屋行動,因貸款條件嚴格以及購買力降低。
同時,儘管產業發展商表示,新盤預購登記仍然強勁,但貸款申請數據卻呈現不同的畫面。住宅和非住宅產業貸款申請都已放緩,顯示了產業需求降低。
豐隆表示,產業市場在2013年大熱之後,2014年陷入萎縮,貸款申請急挫,預料產業市場在2015年將放緩,由於購買力降低,短期內產業需求將走疲。
貸款申請放緩也間接導致屋價指數(HPI)和年度屋價通膨(AHPI)走軟,政府的打房措施令屋價受控制。
在消費稅實施後,相信買家將保持觀望態度,短期內此局面不會有任何顯著改變。
房價保持長期趨升
豐隆研究指出,產業領域中長期前景保持不變,儘管高生活成本將打擊購買力,但購屋自住者的需求仍然旺盛。
國人的收入水平保持上升趨勢,並和屋價指數的升勢同步,由於充份就業,並未出現失業率惡化的問題,因此銀行的住宅和非住宅貸款的呆賬持續改善,沒有逆轉的跡象。
大馬年輕人口(20-29歲)佔總人口的20%(610萬人),相信此年齡層在未來5至10年成家立業後將成為潛在購屋者。
銀行繼續把關,令產業貸款批准率偏低,但在2014年下半年,貸款批准率略有改善至52.1%,截至2014年11月,住宅貸款批准率按年改善10.2%,非住宅產業則只改善1.9%,部份原因是由於2015年財政預算案未宣佈任何打房措施。
儘管面對短期逆風,但長期基本面不變,相信屋價保持長期上升趨勢,但增長率減低。
“再者,我們相信在2016年大馬人將開始適應消費稅和更高的生活成本,因此銷售表現將從2014和2015年的低點回升。”

可負擔房屋和有地產業仍看俏
產業發展商在2015年的營運環境保持嚴峻,但豐隆研究仍看好專注於可負擔房屋、有地產業和城鎮發展的產業公司。
該行對於在柔佛州(尤其是依斯干達特區)的產業發展商的前景持審慎看法,因該區有大量新的供應進入市場。
因此,吉隆坡南部和檳城的產業發展,表現將可超越柔州,吉隆坡南部的產業主要是城鎮發展和有地產業,而檳城則土地稀少和需求保持旺盛,可享有略高溢價。
但是,由於2015年產業前景不樂觀,產業銷售料不會大幅增長,保持領域“中和”評級。
首選產業股
金群利(MATRIX,5236,主板產業組)
評級:買進
目標價:3令吉27仙
金群利在芙蓉達城(Bandar Sri Sendayan)進行城鎮發展計劃,這也是該集團最大的盈利來源。儘管2015年挑戰大,但相信金群利可表現良好,因其土地成本低廉,可彈性化定價。該集團放眼推出至少10億令吉的產計劃。
恆大置地(TAMBUN,5191,主板產業組)
評級:買進
目標價:2令吉14仙
恆大置地股價一直走下坡,並在宣佈終止向TPPT公司購地後進一步受衝擊,該公司原本建議以1億5千萬令吉收購威省209.5英畝地段。豐隆相信該股價格疲軟正是趁低吸購的良機,該公司的珍珠城Raintree Park第一期計劃最終獲得批准,將於本周推出,因此,豐隆將評級從“守住”上調至“買進”,目標價不變。
馬星集團(MAHSING,8583,主板產業組)
評級:買進
目標價:2令吉42仙
馬星集團在2015年的銷售目標為34億令吉,和去年達致的銷售額持平。豐隆對該集團的長期前景保持正面,未發展的地庫高達3千658英畝和未入賬銷售達51億令吉(相等於2013年產業收入的2.94倍)。該集團發股集資6億5千萬令吉,將可大幅降低負債率,以及可進一步借貸8至10億令吉來購地,而達到0.5倍淨負債率。
(星洲日報/財經‧報道:李勇堅)


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