2014房市步步為營

2014房市步步為營

2014-12-28 13:03

2014年已來到尾聲，回頭看這一年的產業市場，雖然沒有特別引起市場關注的課題，不過，也有一些是市場人士普遍關心的，其中最明顯的是：2015年將實行消費稅措施，產業價格是否變相上漲？該進場購買產業嗎？

消費稅後
房價引疑慮

除了消費稅措施、其他課題尚有調高土著購屋固打制、房地產投資者俱樂部帶動市場，也推高房價的水平，這些都是廣大市民關注的議題。

2015年4月1日將實行的消費稅，確實在企業界與市民之間引起關注，產業價格隨即成為關注的焦點，甚至引起公眾會否趁消費稅來臨前搶購房屋、發展商順勢推出大量房屋計劃的猜測。

屋價上漲非新鮮事

在坊間，屋價上漲已不是新鮮事，今年7月調高隔夜政策利率、明年4月起實施的消費稅措施，已在消費者之間產生一些疑慮。

受薪階級的薪資，似乎難以追上屋價上漲的衝擊，對一些受薪階級者來說，購買房屋已成為遙不可及的夢想，6%消費稅的實施，是否將導致問題更為尖銳、仍有待觀望。

在消費稅措施實施之前，民眾仍有不少細節想瞭解清楚，他們擔心房產價格會因此水漲船高，加上國家銀行宣佈調漲隔夜政策利率至3.25%，對房屋發展商的業者及有意購買房屋的受薪階段，又是另一項衝擊。

消費稅落實前未掀購潮

大馬購屋者協會中文組主任陳鍾靈表示，房屋市場並未因為消費稅即將落實，掀起一股消費者趁勢進場的搶購房屋風潮。

他說，為了要讓消費者認為這是最佳的入市時機，一些發展商宣稱，引起消費者對購買產業的興緻，在某種程度上營造房地產業交易較熱絡的情況。

另外，私人居住用途的產業是屬於豁免供應，民眾不需要繳付消費稅，可是，建築材料成本上漲，房價上升是無法避免的結果。

“現在最大的影響是融資方面，國家銀行調息後，會造成融資困難，市場會變得比較淡靜。”這是調息後最大的反響。

消費稅前
交易不徵稅

各地方政府或州政府為了推動當地的經濟活動，出台的政策也會影響房地產交易，消費稅只是房價上漲的其中一個因素，並非主要原因。

業者對消費稅時代的來臨，仍有不少的疑慮，部份發展商增加推出房產計劃，也有一些採取觀望態度，延後推出產業計劃的推行。

市場上有不少人存有這樣的疑問：“簽署買賣合約後，還能調高房產價格嗎？”

針對這點，財政部消費稅監督委員會成員拿督蔡兆源解釋說：“假設消費者購買40萬令吉的商用產業，分4期付款，每期10萬令吉；前面3期都是在消費稅實施前繳付，最後一期是在消費稅實施後繳付，就要徵收6%消費稅，需付款項是10萬6千令吉。”

他指出，消費稅的徵收基準是建立在甚麼時候提供服務或商品，如果業者和商家是在消費稅實施後提供商品或服務，就需要徵稅。因此，這筆稅款應該自掏腰包或是轉嫁給消費者，成為發展商考量的問題之一，也讓他們變得更謹慎。

隨著隔夜政策利率上調後，有房一族每個月需要多繳付3%的房貸，令業主愁眉苦臉，有房一族愁、無房一族也愁。

發展商多推出高檔住宅

陳鍾靈補充，發展商如今推出的房屋發展計劃多數都是百萬令吉的高檔住宅，30萬、40萬令吉的房子數量並不多，導致有意購買房產的中下階層民眾有些苦惱。

“我國人民收入普遍在3千令吉以下水平，收入和房價不成正比，即使是月入5千令吉，買一套40萬令吉的房屋其實都很難負擔。”

買房團衝擊正負

亞洲各市場在這期間普遍採取打房政策，不過，仍有一些人認為馬來西亞的房地產，依然有一些不錯的選擇，買房團結合力量團購，對市場造成正面與負面的衝擊；一方以專業方式採購與管理，打造出健康的投資環境，另一方卻以炒房方式，衍生了零星的泡沫。

過去幾年歐美經濟面臨衝擊，全球經濟前景黯淡，投資者信心受到衝擊，股票投資者回酬受影響，房產投資者也不例外。

本地房產價格自2009年金融風暴後持續走高，間接帶動投資俱樂部買房團及團購的風氣與文化。

不正規買房團誤導投資者

房地產俱樂部的林立，造就了許多人利用俱樂部團隊的力量，在市場上物色能夠談判到好處的產業。然而，一些不正規的買房團可能誤導投資者，造就市場泡沫，正規的買房團實際上可引導大家正確的投資方式，塑造一個健全的房產市場。

投資產業必須是一個隊伍，沒有一個人能夠單獨的瞭解整個市場的動向，或同時擁有各領域的專業知識來判斷投資的風險與回酬，真正專業的投資俱樂部，不是以集資買房為主要目的。

更重要的是，結合各領域的專業人士組成精英隊伍，確保通過團體的力量降低風險，再通過談判的力量與網絡，購買對投資者最有利的房子。

固打制
削弱競爭力

在過去的一年，國內不少州屬實行提高土著固打制措施，其中森美蘭州政府較早前建議，將州內房屋固打從30%提高至50%，一些人認為，將房屋固打制從30%提高到50%，可以說是在開時代倒車。

“以種族作為固打分配，只會造成社會更大的不公平，假設一個擁有百萬身價的土著，能繼續享有這種優惠，然而一個月入數千的非土著卻無法享有，這將造成社會出現顯著的不公平現象。”

無法真正扶弱

在一個高度全球化的時代，馬來西亞的持續成長，有賴於在國際舞台的競爭能力，國際的競爭沒有膚色之分，也不會為任何國家或族群制定保護性的固打制，國際競爭只有通過實力取勝，以種族膚色制定的固打制只會削弱競爭力，也無法達到真正的扶弱效果。

嚴格來說，固打制是1970年代新經濟政策的產物，出發點在於改善當時土著的經濟地位，隨後在1990年代，經濟協商理事會決定以國家發展政策取代，全面提昇國家競爭力。

森州政府建議把州內現有的30%土著固打制提高至50%，因此，州政府已指示州內各地方政府，暫時擱置森州的所有建築發展計劃，直到新的房屋固打制出爐；不過，這項新的固打制計劃尚有待與森州房地產商公會商討，在聽取發展商的意見之後，再做最後決定。

在森州，土著購買房屋享有10%的回扣，大馬房地產發展商會副主席拿督曹天漢說，森美蘭州的土著房屋固打制，假如從原有的30%提高至50%，將會導致森州屋價上漲，因為房屋發展商的籌資和融資成本，將因為固打的提高而上漲。

不過，他認為，土著固打的增加不會導致房屋出現滯銷，因國內的房市仍然看俏，房子還是會好賣。

成本被逼轉嫁非土著

曹天漢也是該商會馬六甲州分會的主席，他說，馬六甲州發展商經歷過60%土著房屋固打，籌資成本的上漲，主要受到數項因素影響，包括固打水平被調高後，業者必須為更多土著提供折扣優惠，這方面的成本會轉嫁至非土著單位的業主身上。

此外：“發展商需要更長的時間銷售土著固打單位，時間一長也會導致籌資成本上漲，至於屋價漲幅大或小，有賴於市場力量，以及屋業發展計劃的地區。”

“我們不反對州政府制定土著固打，但問題是土著有無選擇有關地區的房屋單位呢？若要提高其固打至50%，則對自由市場是一種干預。”

他說，自從前首相敦馬哈迪於1987年提倡7千萬人口計劃後，大馬每年平均有5萬名嬰兒的誕生，所以市場對房屋的需求不會減、房子仍會很好賣。

業界人士指出：“提高土著購屋固打制至50%的做法，是否真的能提高購買房屋單位的土著人數？森州政府制定新的措施，必須是合理的，其可行性高嗎？真的能達到實際效果嗎？”

在雪蘭莪州，假如不符合州政府所制定的30%土著房屋固打制，發展商將被罰款，最後變成業者推動一項房屋建築計劃之前，必須提早預撥一筆成本應對州政府這樣的措施，其結果則會反映在屋價上，最終對購屋者不利。

玻70%土著固打
發展商觀望

對於早已制定土著房屋固打70%的玻璃市，該州中華總商會會長莊萬泰說，玻州的70%土著房屋固打，其實已對發展商帶來打擊，而發展商也對房屋銷售停頓的問題傷腦筋，許多業者採取觀望態度，暫時不推出新的計劃。

“玻璃市州內土著本身也擁有不少馬來保留地，他們選擇在本身的馬來保留地、興建更大面積和符合自己風格的獨立式洋房，也不想購買發展商興建的房產單位，因此，即使保留70%固打額給土著，也無法有效達到預期效果。”

稅務專家拿督蔡兆源針對森州政府把土著房屋固打從30%提高到50%一事補充，在國家朝向2020年高收入國的目標邁進之際，政府應該逐步減少干預自由經濟市場，況且現在許多土著基於房產增值的考量，寧願購買非土著固打的房屋。

他指出，一些土著無意購買在土著固打下的房屋，因為他們對房屋增值及轉售問題存有顧慮，而且假如他們購買土著固打房屋，則表示他們的房屋只能轉售給土著，這將造成他們在脫售房屋時，潛在的買家較少，因為土著固打房屋的增值潛能，並不如其他可售賣給任何種族的非土著固打房屋。

大馬房地產發展商會前任會長拿督黃騰亮表示，森州政府應在一個大馬精神下，開放各族購買產業，而不是以種族固打來限制，提高土著購屋固打制，無形中“干預”屋業的發展與成長。

“干預”屋業發展成長

“一些土著也不想買土著固打單位，森州政府沒必要調高固打制，反之更應開放給只要有能力、都想要購買房屋的人，土著固打的做法不夠務實。”

大馬購屋者協會總秘書鄭金龍表示，即使只是30%的預留土著房屋單位已經很難售完，雪州房屋與地產局開放售不完的土著房屋單位，機制太多繁文縟節、非常耗時。

他受詢時指出，中央政府規定至少30%的房屋單位保留給土著購屋者，所有州政府都應該遵循中央的規例，以統一所有州屬的房屋固打制度。

釋放滯銷土著單位須符條件

根據報道，發展商需符合數個條件，才可釋放滯銷的土著預留單位，包括房屋計劃出售時間須超過至少半年，可是仍未賣完，而且必須在本地報紙上刊登廣告，顯示發展商已做完相關工作，惟土著單位還是賣不完，才能向有關當局提出開放轉售給非土著的申請。

他補充，由於土著的購屋比率較低，因此當土著房屋固打比例越高，發展商將承擔越高的持有成本，而有關成本最終將會轉嫁到非土著購屋者身上。

他舉例，如果一家發展商被迫在2至3年內，才能通過釋放機制售完所有單位，僅是付給銀行的利息已是一筆很可觀的數目，屆時發展商賣給非土著購屋者的屋價也會水漲船高。

對此，蔡兆源說，政府希望藉由多元種族人民住在同一住宅區來促進國民團結與和諧，這是良好及可以接受的構思，但政府在干預市場時必須準確拿捏，包括土著房屋固打應該保留多少百分比。

他指出，新經濟模式的3大原則為高收入、包容性及可持續性。從長遠看，政府應該減少對市場的干預，在調整政策時，考慮國家經濟及大環境的發展，包括種族關係等。

“我們必須認清土著固打制的宗旨，土著購屋的7%折扣主要為了協助中低階層，因此若土著購買獨立洋房，是否還應該給予7%的折扣？這些政策的方向和目標必須釐清，以便在執行時不會出現不必要的爭議。”

結語：

任何的決策與措施，假如沒有很好的執行，收效微乎其微。一個已經存在爭議的政策，假如再加大偏差元素，對國家經濟、社會和諧，其實並沒有好處，這是無法否定的事實。

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（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：鄭碧娥）