2014-10-05 13:04
一年一度的財政預算案，廣受社會各階層的關注，從增稅、減稅、新措施的實施、是否會派發新的糖果，都是業者與市民關心的課題。
這些措施將對市民帶來正面或負面影響，後續的效應如何，更是值得大家關注。在國家經濟扮演重要角色的房地產市場，牽動百多個相關行業的發展，即使是針對產業市場的措施，也會影響其他相關行業的運作。
在產業市場，兩大陣營分別是發展商與購屋者，一方是賣者，另一方則是買主，買賣雙方從不同的角度來考量，一方希望以最好的價位賣出，另一方則希望以最優惠的屋價購買。
雖然政府在過去幾年不斷推出打房措施，以期房產市場能降溫，可是，房價並沒有下跌，反而是交易顯著減少，有心購屋者因價格昂貴，向銀行申請貸款不獲批，結果交易無法落實。
眼看屋價繼續走高，中低收入者的擁屋夢想越來越遠，政府也在這段期間，先後推出一些紓緩供應不足，導致屋價上漲的措施。
過去幾年的財政預算案，政府建議推出一些有助於房產市場、購屋者的措施，這裡是一些可供參考的相關資料：
＊人民組屋
由房屋與地方政府部負責的人民組屋（PPR），售價介於3萬5千至4萬2千令吉。
從2001年開始，房屋與地方政府部已推出138項人民組屋計劃（僅供出租），以及供出售的計劃，總共有9萬2千630個單位。
截至9月30日，共有92項計劃的6萬9千零36個單位已建好，西馬半島售價3萬5千令吉，東馬則是4萬2千令吉；而出租的單位則是124令吉。
2011年財政預算案宣佈這項計劃，協助月入3千令吉以下的社會新鮮人擁有我的第一間房屋（SRP），可獲得100%融資貸款以及無需支付10%首期購屋款。
此外，2013年財政預算案則宣佈，從2013年1月1日起，申請者的月入提高至5千令吉，並且刪除一些條件。
從2011至2013年5月，共有1千410個申請提交給金融機構申請“我的首間房屋計劃”，其中共有485個或總額7千250萬令吉的申請獲得批淮，而當中的395個或總額6千130萬令吉的申請成功獲得擔保。
＊可負擔房屋計劃
由國家房產有限公司（SPNB）負責的可負擔房屋計劃（RMM），需向州政府或縣署登記。
其中廉價、中低價和中價房產的價格分別是3萬5千令吉、5萬令吉和8萬令吉（西馬），東馬則是5萬令吉、7萬令吉和10萬令吉，條件依各州政府而有所不同。
只要是年滿21至50歲的大馬公民、不曾擁有房屋或土地者、家庭月入不超過2千令吉即符合資格，有意購買廉價房屋者，需向州政府登記、或鄰近的縣署登記。
興建計劃以3種不同形式進行，包括由一個大馬人民房產機構獨自進行；一個大馬人民房產機構與私人發展商合作，以及私人發展商獲得政府提供輔助基金（facilitation fund）進行。
2014年財政預算案宣佈，國家房屋發展有限公司將興建1萬5千122間為可負擔房屋，此外，政府將擴大政府輔助基金提供的申請範圍，即除了現有的一馬房產機構，也開放給私人發展商，以申請高達40億令吉的便利基金。
＊簡易擁有房屋計劃（Skim Mudah Milik）
國家房產有限公司的所有房產計劃，開放讓購屋者只需繳付250令吉的抵押金，在銀行貸款批淮前，即可簽署買賣合約。
這項計劃適用於已工作一段時間、可以從公積金第二戶頭提款，且是首次購買房屋的購屋者，房屋類型包括中價、中低價、廉價房屋和10萬令吉以下的房屋，僅限於住家單位，最多40萬令吉，必需是購屋者本身居住。
購屋者必須是不超過35歲的大馬公民、月入不超過5千令吉，聯名貸款者的月入不超過1萬令吉，可獲100%貸款，供期不超過35年、供期結束時購屋者不超過65歲。
＊親民房屋計劃（RMR）
協助財力不足擁有土地者興建房屋，這項計劃協助擁有土地的低收入者，例如漁民、農民和貧窮家庭，在其土地上興建房屋，房價6萬5千令吉，政府津貼2萬令吉和2%的貸款利息。
2014年財政預算案宣佈，國家房產發展有限公司將興建8千間親民房屋。
＊一馬人民房產計劃（PR1MA）
設立一個馬來西亞人民房產機構，在一個馬來西亞人民房產計劃（PR1MA）下，月入7千500令吉的家庭也可以登記。
這項計劃於2012年開放讓符合資格者申請登記，在這計劃下，每月家庭收入介於2千500令吉至7千500令吉的個人或家庭（夫妻），可以上網登記，預訂大馬房價介於10萬至40萬令吉的房屋。
一個大馬人民房產機構將分別在檳城興建1萬個單位、柔佛（2萬5千個單位），以及森美蘭（1萬1千個單位）的房屋。
首期計劃將在15個地點建造約2萬間的可負擔房屋，目前已開始動工的計劃包括：吉隆坡蕉賴首都鎮、柔佛巴西古當及森美蘭芙蓉。
申請條件除了必須符合月收入與所擁有的房產限制外，申請者也必須在有關房產計劃建設的地區工作或居住。
在2014年財政預算案，政府宣佈“一馬房屋計劃”將獲得10億令吉的撥款，準備興建8萬間價格比市價低20%的可負擔房屋；國家房屋局（JPN）也將獲得5億7千800萬令吉推行該計劃，興建1萬6千473單位的房屋，至於國家屋業發展有限公司（SPNB）將興建2萬6千122間可負擔房屋。
“一馬房屋計劃”屬於開放登記形式，只要符合條件就可以申請，所有房屋抽選過程，都由獨立稽查公司進行核查。
若申請者沒抽中，名字會繼續留在待抽籤名單中，以供參與下次公開抽籤。
＊私人界可負擔房屋計劃（MyHome）
2014年財政預算案宣佈，政府將推介私人可負擔房屋計劃（MyHome），並且撥出3億令吉，鼓勵私人領域建造更多中低價房屋。
該計劃為私人發展商制定的條件包括：*一項房屋計劃必須建造至少各20%的廉價屋和20%的中價屋，廉價屋的頂價為4萬5千令吉，中價屋頂價為17萬令吉。
*廉價屋的面積最少為800平方尺，中價屋至少1千平方尺（而且要有3間睡房和2間浴室）。
*有關房屋計劃必須備有停車場、祈禱室、禮堂和遊樂場。
符合以上資格的私人發展商，將從每一單位的廉價與中價房屋的建設，獲得3萬令吉的津貼；另外，此計劃在2014年所津貼的房屋數量最多為1萬間，優先給那些在需求高的地區、興建廉價和中價房屋的發展商。
在申請方面，上述獲得政府津貼的房屋僅供首次購屋者，購買廉價屋的每月家庭收入，不可超過3千令吉、而中價屋則是不6千令吉。
“先租後售”助圓擁家夢
城市和諧、房屋及地方政府部部長拿督阿都拉曼達蘭不久前發表專題演講時，提及該部考慮採用“先租後售”概念，透過每月還租金的租屋方式，最後能擁有自己的房屋，以協助財力不足的中下階層，最終也可以實現擁屋夢想。
較早前提出將於2015年落實“先建後售”措施，如今已有新的進展，政府對於2015年落實“先建後售”政策有所保留，考慮讓“先建後售”與“先售後建”兩者並存，以照顧購屋者和發展商的利益。
拿督阿都拉曼達蘭指出，該部將把“先建後售”政策建議提呈內閣，同時也考慮讓“先售後建”繼續保留，最終決定權落在首相拿督斯里納吉和內閣手上。
他認為，強制性在2015年落實“先建後售”概念，料將會為小型發展商帶來更大挑戰，他們除了只能建設廉價房屋，在向銀行借貸方面也有困難，可能造成小型發展商無法推行其他房屋計劃，擔心他們借不到資金。
房屋品質更受重視
部長強調，無論發展商採取“先建後售”或“先售後建”計劃，政府更著重的是發展商建設品質更好的房屋，近年來我國仍有一些房屋被擱置一旁。
“一些發展商已自願落實｀先建後售’概念，若發展商能建設品質良好的房屋，購屋者會繼續支持有關發展商在未來推出的房屋。”
不過，他補充，政府也不能忽略小型發展商，若強制要求他們“先建後售”，向銀行借貸方面有困難，只會加劇他們資金不足的困境。
此外，政府耗資55億3千萬令吉，預期於2017年之前，在全國完成興建12萬零630單位人民房屋，以協助低收入者實現居者有其屋的夢想。
城市和諧、房屋及地方政府部副部長拿督哈麗瑪不久前指出，列入第8至第10大馬發展計劃的房產計劃，目前已建好7萬2千零76個單位，另外1萬2千101單位仍在興建階段。
她表示，興建人民房屋每單位成本16萬令吉，惟政府每單位補貼12萬5千令吉，以3萬5千令吉出售予家庭月收不超過2千500令吉的合格申請者。
與此同時，政府也通過房屋貸款計划，協助擁有土地者，獲得4萬5千令吉貸款，自行興建房屋。
去年，全國有360名申請者獲得1千690萬令吉的貸款，而吉打州方面，則有126名合格申請，獲得556萬令吉的貸款，州政府提出建議，協助有能力貸款者，以先租後售的方式，入住政府人民房屋。
“房貸銀行”重燃貸款者希望
至於建議中的“房貸銀行”，政府探討在財政預算案後設立“房貸銀行”，以協助中低下收入階層購買可負擔房屋及廉價屋，讓申請房貸不獲批者重燃希望。
業界人士認為，“房貸銀行”只是有關當局提議的初步概念，由於只是初步概念，不曉得其運作模式，是否能解決目前存在的問題，以及對金融體系、產業市場及貸款者，將造成的衝擊程度，目前仍言之過早。
對財力條件較遜者，倘若“房貸銀行”能一如大家所預期的設立起來，以協助需要房貸才能實現購屋計劃者，應該是利好訊息。
不過，今天房價普遍處於高水平，假如是在巴生河流域，即使是被列為可負擔房屋，一般價格都在40萬令吉之間，如果成功領取房屋貸款，還需確保每月能解決貸款分期，這一點也很重要。
在大馬，月入低於5千令吉佔多數，如果月入在5至6千令吉之間，比較有條件購買的房屋，價格是在30萬令吉左右，假設貸款28萬令吉，供期20年，每月份期大約1千700令吉，如果收入較少者，供期可能需拉長至25年或30年。
銀行態度保留
產業界舉手贊同
產業界舉手贊同
商業銀行方面，相信他們對“房貸銀行”存保留態度，銀行開門做生意，假如按照他們的作業方式，凡是條件不符合者，一概不予以考慮，可是，他們有時也必須配合有關當局的一些政策，在批准申請者的房貸申請，持伸縮性策略。
在產業市場，除了買家、商業銀行，也不遺漏業界的產業發展商，發展商普遍贊同“房貸銀行”的設立，並且希望此舉有助於改善他們的銷售業績。
不管怎樣，一個再好的方案與配套，除非獲得週詳規劃，否則，很可能達不到預期的效果。
料政府再施策抑制房價
關於產業盈利稅措施，最近幾年有了明顯的調整，在2012年1月1日至12月31日，脫售持有產業的第一年、第二年被徵稅10%、第三、第四及第五年脫售產業徵稅5%，第6年起免稅；隨後在2013年1月1日至12月31日，脫售持有產業的第一年及第二年徵稅15%，第三、第四及第五年徵稅10%%，第6年起則免稅。
在2014年財政預算，政府對產業盈利稅的徵收做出進一步調整，購買產業首3年內脫售房屋、徵收30%的產業盈利稅、第4年、第5年的徵稅率，分別上調至20%與15%，第6年起才免稅。至於外國人購買房屋，價格從現有的50萬令吉，上調至100萬令吉。
另外，市場猜測，假如政府將採取進一步抑制產業市場的措施，可能上調購買第三間房屋的印花稅、第三間房屋或以上房屋的貸款對屋價比率降至50%，在這之前，第三間房屋的貸款比率降至70%，那是2010年11月起採取的措施。
市場預計，當局也可能探討實施賣方印花稅、甚至調高買方所繳付的印花稅比率。
結語：
對一般的百姓來說，在每年的財政預算案，政府最好能派送多幾粒糖果，可是，若要多派糖果，前提必須是要有比較雄厚的儲備金，這是不可質疑的事實。
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