蚊型房產‧10年新趨勢

2014-08-24 13:06

大馬最難以負擔的產業市場不在中馬，而是南馬；東馬兩大城市可負擔程度差距大，古晉最合理，亞庇房價收入比全馬第二高。

不過對比東南亞城市，緬甸仰光房價收入比最高，高收入國汶萊最低，大馬6大城市多數墊底。

房價收入比
新山人最買不起房子

根據Numbeo網站，截至7月止，2014年大馬主要城市房價收入比（price-to-income ratio），柔佛新山以13倍高居榜首，同時，房貸開銷佔家庭收入的143%，即使不吃不喝把所有收入用於供房，也不足以負擔房貸。

亞庇10.40倍
古晉3.86倍

沙巴亞庇則以10.40倍居次，而每個月房貸開銷佔了家庭收入84%，可負擔能力指數（Affordability Index）為1.19，供房壓力也非常大。

一般上，合理的房價收入比為3至6倍，目前只有古晉的3.86倍在合理範圍內；每個月房貸開銷僅佔家庭收入的30%，可負擔能力指數為3.37，為全馬唯一房價最合理及可負擔的城市。

檳隆靈市超合理水平

其他城市，包括八打靈再也、檳城、首都吉隆坡都超過合理水平，亞庇及新山的房價收入比更是“極度不合理”，兩者已超過10倍水平，另外，每個月房貸開銷也都超過收入的50%。

數據顯示，新山的房價收入比為12.99倍，可負擔能力指數為全馬城市最低，只得0.70，這意味新山房價與工資收入比例相差懸殊，當地人需付出高於收入14倍的價錢才可買房，是非常吃力的。

這或許是受依斯干達特區蓬勃的產業發展計劃影響，海內外發展商積極推出各種符合外資需求的高檔產業，售價都在100萬令吉以上，間接抬高了該區產業價格，而當地人收入水平未見大幅提昇，造成房價收入比出現懸殊狀況。

向來被公認高屋價的檳城，房價收入比8.64倍，每個月房貸開銷同時佔了收入的65%，可負擔能力指數1.55，這很有可能是受檳城第二大橋開通影響，促使產業發展計劃擴散至地價成本較低的威省，不再集中於寸土尺金的檳島，進而拉低了該州房價。

新鮮人無力買屋

針對國人“可負擔能力”日漸下滑的課題，產業專家在一項產業研討會上表示，這將改變消費者購屋順序及提昇“蚊型”單位的需求，因為目前我國的房價已無法讓剛踏入社會工作的年輕人購買首間房屋。

“在5到8年前，少有無法負擔第一間房屋的課題，如今這狀況已改變，因為負擔能力問題，更多的年輕人傾向在買房前，先租房、投資產業或與父母同住，估計在未來10至15年，市場新屋將以“蚊型”單位為主，大型房屋僅限二手市場。”

因此除了一般傳統的家庭式3房1廳，專家們一致認為，佔人口最大比例的年輕人（20至25歲）需要面積更小、更可負擔的入門蚊型單位，可是市場卻未根據實際人口需求興建，為負擔能力下滑因素之一。

缺乏“以小換大”購屋思維

其次，專家指部份原因是大馬買家普遍缺乏“以小換大”的購屋思維，明明30歲左右的年輕人只能負擔中低價組屋或小公寓，許多人還是“妄想”擁有雙層排屋，以為努力賺錢存錢就可買到，最終還是因為屋價比賺及儲蓄所得飆漲更快而無法負擔。

“奉勸年輕人先買廉價組屋或公寓為佳，隨後在未來幾十年才慢慢更換至面積較大的房子，如果大家都能抱著這種正面思維買屋子，就不會有無法負擔的問題了。”

蚊型公寓比“鞋盒”小

香港人對迷你型公寓的稱號，面積介於10至35平方米（約100多呎至350呎），比“鞋盒公寓”還小，主要是為了迎合市場可負擔能力，應付樓價太貴而衍生的小型住宅單位。在國際大都市如紐約及東京，這已不是新鮮事，美國政府甚至鼓勵發展商建造微型公寓，而日本最具經典蚊型單位非膠囊公寓莫屬。

東南亞
緬印高得離譜

不過，對比其他東南亞城市，Numbeo網站數據顯示，大馬各大城市的房價收入都比大多數東南亞城市低，顯示大馬人的房屋可負擔能力還是不錯的，至少人民收入與房價的差距，不像緬甸及印尼城市般高得離譜，房價收入比多在20倍以上。

緬甸36倍

2011年開放投資的緬甸，在短短幾年內吸引許多外資，導致首都仰光的房價狂飆，2014年房價收入比高達36倍，成為亞洲房價對收入比例懸殊大的城市，人民收入低下及薪資不見增長，是導致仰光人可負擔能力只有0.23的主因，房貸超過收入的400%，就算是高收入者也買不起房子。

經濟加速成長的印尼，大城市的房價收入比倍數也相當高，10大入圍城市就佔了4個，包括日惹、峇厘島、萬隆及泗水，倍數從23.6倍起至34.6倍，當中以日惹最高，近35倍，超越17.5倍的首都雅加達。

日惹特區為印尼唯一由蘇丹統治的省份，省長（蘇丹）與印尼政府擁有同等權力，去年蘇丹訪台，盼與台灣新北市強化經貿合作，今年便傳出手機生產商鴻海在日惹設廠的消息，令投資者開始關注這個從印尼眾多城市脫穎而出的古老皇城。

菲律賓馬尼拉金融中心馬卡蒂市，以近27倍的房價收入比屈居第三、宿霧近26倍、河內近25倍、新加坡23倍及泰國芭堤雅20倍，其他一線城市如曼谷、雅加達、馬尼拉及胡志明市，因當地人收水平較二三線城市高，房價收入比差距縮減至15至20倍左右。

汶萊首都最低
僅1.75倍

東南亞房價收入比最低的城市是汶萊首都斯里巴加灣，只有1.75倍，房貸僅佔收入的14.5%，房屋可負擔指數高達6.91，這得歸功於豐富的石油產量，讓汶萊成為東南亞人均收入第二高（3萬1千美元，約9萬9千令吉）的國家，加上優異的國家政策福利，當地人根本不必為買房子而煩。

交易量額不成正比

馬來西亞房地產代理公會（MIEA）主席希瓦（Siva Shanker）也表示，雖然產業市場放緩，可是大馬的產業交易量及交易額不成正比。

明年交易和緩

2013年產業交易數據顯示，產業交易量下滑11%，交易額卻上揚6.7%。2012年大馬產業交易量為42萬7千宗，2013年則跌至38萬1千宗，交易額則從1千420億令吉增至1千520億令吉。

“不認為產業價格將下跌，相信在消費稅前會引發小型購屋潮，鑒於上半年產業交易已減少6.7%，預測下半年及明年產業交易將和緩，維持類似水平交易量。”

新產業需求高達80%

他說，市場上15至20%為新產業，80%為二手產業，可是新產業需求卻高達80%，二手產業僅有20%需求，這意味10個買家在競爭一項新產業，令產業價格高居不下，而二手市場交易量顯示，住宅產業交易量過度活躍，領先其他商務、工業、農業產業的總交易量。

“未來幾年，預見住宅產業市場將過度供應，尤其是公寓及共管公寓，買家應儘量避免陷入此狀態，購買選擇適合自己及有益的產業。”

他在探討產業趨勢變化時表示，大馬產業市場在過去幾年面臨最大變化是屋價大幅走高、空置房產增加、出現產業團購俱樂部，發展商也積極推出新購房方案吸引買家。

勿持“買多賺多”投機態度

“空置房產在市場景氣時不成問題，可是在景氣欠佳時，買家將非常危險，因為太多產業單位待售或出租，卻找不到買家及租戶，所以奉勸大家千萬別再抱持買多賺多的投機態度。”

他指出，在2010至2011年期間，一些地區住宅產業價格更是在一年內創下30至35%驚人漲幅，如今大城市如吉隆坡、檳城、柔佛及亞庇的產業價格已不是人人可負擔，主要是受產業投機活動、簡易貸款機制、高就業率及現代人財富增長影響。

目前大馬是唯一提供負基准貸款利率（BLR）的國家，國內失業率介於3至4%，根據國際失業率標準，1至2%失業率為正常現象，因還須計入轉職者及求職者的數目。

以人口年齡層來看，目前大馬50%人口25歲以下，75%人口在40歲以下，年輕人口佔了大部份，而在過去幾年，這些人口的財富也在大幅度增長。

Y世代不愛二手屋

馬來西亞房地產代理公會（MIEA）主席希瓦（Siva Shanker）指出，科技進步及財富增長比以前更容易，年輕人或Y世代的想法及生活方式與前人完全不一樣，他們不喜歡二手房，反而要求新家一定要有“圍籬及保安”（Gated and Guarded）設施，且崇尚優質、便利、更親近大自然的綠色生活。

他認為，市場趨勢在改變，具備家具（Fully Furnished）及保證租金的營銷手法已不足以吸引買家，圍籬及保安也不算新元素，未來產業發展趨勢，還需結合創意行銷及兼具時代感建築外型。

建築外型須時代感

過去幾年，產業市場趨勢趨向標誌性發展（IconicDevelopment）及市區生活（Innercity living）元素，包括利用品牌效應或打著地標建築（如國油雙峰塔景觀）的名號推高房產售價，發展商在市區進行屋業重建計劃，也導致“富人住市區，窮人遷市郊”的情況。

“預見早前迪拜的指標建築（Iconic Building）風潮將席捲大馬產業市場，品牌效應、綜合型產業發展計劃將廣受歡迎，'綠色改革'（Green Revolution）亦開始出現，估計在未來5至10年內，符合綠色標準（Green Graded）的建築將更易於出售及出租。”

其他新元素包括採用城市手扶梯（Urban Escalators）、城市電梯（Urban Elevators）、自動行人道（Travelators）、行人天橋（Sky Bridge）、通往公共交通站點的住宅有蓋行人道（Covered Walkways）及符合現代人需求的行人步道。（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：郭曉芳）