新房產狂推‧買屋好時機？

2014-06-01 13:10

發展商推出產業計劃的步伐加速，最近幾個月，不少新產業計劃的促銷廣告登場，是產業市場轉佳，抑或是發展商推出之前擱置的計劃，或是掌握2015年4月消費稅措施實施之前，將已規劃好的計劃推出，以期取得漂亮的銷售業績？

服務公寓成新趨勢

琳琅滿目的促銷廣告，讓消費者眼前一亮，色彩繽紛的產業照，確實吸引不少買家的目光，這些廣告突出不同的特點，有些塑造發展商形象廣告、有些則是產業特色廣告。

在新推出的產業計劃，以服務公寓（SOHO）居多，其特點突出最新的發展趨勢，公寓單位為綜合產業大廈的一部份，除了幾層的停車場，在停車場與公寓之間，有幾層的零售產業單位，對業主來說，不論購物、消費及用餐都很方便。

說到服務公寓，這是近年來本地產業市場的新興房產，SOHO的中文含義是小型家居式辦公單位，它和酒店式公寓有異曲同工之處，兩者均是將居住的概念分別與居家辦公、與酒店式服務相結合；不過，SOHO提供給住戶的是較完善的辦公空間，其設計的主要功能為滿足居家辦公的要求。

除了服務公寓，另一項日趨普及的公寓為酒店式公寓，酒店式公寓是將酒店式公寓與SOHO相結合併為全新演繹新房產。它將居室分為居住與辦公兩大區域，既具備了酒店式公寓的高檔生活區，又滿足了SOHO的高級商務區。

永久地契產業吸睛

至於買家或購屋者，他們是否也希望從發展商推出的產業計劃中，挑選到一個自己屬意的房產單位？

瀏覽報章的產業促銷廣告，不難看出裡邊所傳達的訊息，不只是促銷公司的產業，也在同時提昇公司的形象；例如公司的產業好賣，首期計劃數百個單位已經悉數售出，而且已經取得入住文件，第二期計劃開放供登記，機會不可錯失等。

這些促銷產業計劃的內容，的確有一定的吸引力，假如是“永久地契”房產，產業促銷廣告會特別突出這幾個字眼。

“永久地契”的產業，在轉售時比較簡單，不需尋求州政府或地方政府的批准，假如是租賃契約產業，租約年限剩不多，轉手時買方比較難領取貸款，這應該是“永久地契”產業比較佔優勢的地方。

嚴格來說，有選擇條件的購屋者，他們會優先考慮“永久地契”產業，除非是租賃契約的房產，坐落在很漂亮的地點則另當別論。

主打多功能房產

如今，發展商的賣點主要是多功能產業，集多種類型的產業於一身，單一的產業計劃有服務公寓、購物商場、醫藥中心、私立學院、辦公單位等，非常方便及適合投資者。

買家若參觀了這些房產計劃的示範屋，是否會迅速做出購買決定？還是要考量多方面的因素？例如申請貸款是否容易獲批？產業售價是否合理？畢竟今天新的房產計劃，不論是單位售價或是每平方尺計，皆相當偏高。

在巴生河流域一帶地區，50萬令吉的公寓，或每平方尺500令吉起跳已經很普遍，若想要如願購買，申請者收入至少5千至6千令吉，個人如果條件不符合，需要與另一名至親聯名購買等。

許多時候，買家在參觀產業示範屋後，多數都很喜歡，可是，心動未必能行動！因為價格遠遠超出個人的財力，不是說想買就有辦法實現，即使是郊外的排屋也不便宜，幾乎比過去5年漲了一倍，可是，我們的同期人均收入，漲幅可能不到50%，這是許多人無法如願的最主要因素。

市場人士普遍認為，與區域國家比較，本地的產業價格還是便宜，可是，他們似乎忘了，我們的人均收入，與這些國家的水平相比，仍有一段相當大的距離，這可能就是問題的關鍵。

與區域國家的產業價格相比仍屬於便宜，在開放市場及過去降低外資買家的門檻後，例如，可以同一時間購買多個單位，以及2007年取消產業盈利稅措施，在短短的一年多之後，產業市場開始回溫，價格也屢創新高，如今已經難以回頭。

購屋那筆賬
該怎麼算？

發展商利息補貼計劃（DISS），是否對購屋者有幫補作用？且讓我們來看以下2個例子，也許可以從中瞭解，若要符合購屋條件，本身還是要有一定的財力才行。

例1：

蘇先生是職場一名受薪職員，月入凈值3千500令吉，年齡45歲，與太太（43歲）育有2名年齡分別是10與13歲的孩子，太太是一名收銀員，收入大約2千令吉，目前一家人住在一間市價大約20萬令吉的普通公寓，10年前購買時大約14萬令吉，當時的收入只符合購買價格不超過15萬令吉的房屋。

在未購買房屋時是租屋，第二個孩子出世之前，他購買了這間房屋，隨後生活負擔不曾輕鬆過，有想過要轉換房屋，可是，財力並不允許。

目前其公寓的環境質量已大不如前，有不少業主已先後搬離，遷到比較理想的房屋，蘇先生也希望能向他們看齊，最近比較多留意房屋促銷廣告，並希望能有所收穫。

在他瀏覽房屋促銷廣告時，發現質量比較理想的單位，價格普遍超出他的能力範圍，比較能符合他的財力條件，地點卻較偏遠，孩子上學、太太上班就比較不方便，真的是進退兩難！

當然，蘇先生可以選擇將現有的房屋脫售，然後套現籌到購屋首期款，就可以繼續他的購買新屋夢想，問題是脫售房屋，需要幾個月時間才能收到賣屋款，而且他必須遇到買主不是買來自住，也願意出租給他的買家。

這其實並不容易，世間哪有樣樣都能如個人所願的事？蘇先生最大的問題是：無法籌足20%的首期購屋款，根據他向銀行瞭解，以他的財力無法取得90%貸款，不足的10%大約是5萬令吉，必須通過售屋來集資，其家庭成員各有負擔，無法助他一臂之力，而且他目前住的這間公寓，房屋貸款尚未供完，這是他主要的困擾。

例2：

黃小姐是商場上一名會計員，自大專學院畢業後，在職場工作了5年，目前單身，30歲的她，薪金收入大約3千200令吉，扣除供車500令吉，尚有2千700令吉，目前的房租開銷大約450令吉。

購買房屋一直是她的財務規劃之一，剛進入職場時，薪金還不到2千500令吉，屋價雖還沒大幅上漲，可是，那時她需要償還唸大專學院的學費貸款，工作地點交通不方便，她只好購買一部小轎車代步，每月的汽車貸款分期500令吉，還有一年半就可以供完。

今年開始，她的購屋願望更為強烈，同事以“半專業行家”給予她建議：“要買屋宜趁早，不要等待年紀大了、屋價又再翻倍增長才來籌備，那時恐怕慢更多拍。”

農曆新年後，她經常留意售屋廣告，不論新建的或是轉手的，她都有稍微注意，無奈屋價都不便宜，幾乎都超出她的能力範圍，特別是假如她一個人獨資購買，簡直就不可能實現。

看看她的收入所得，這其實是本地職場上許多受薪者的平均薪資，以扣除汽車貸款分期尚有2千700令吉來看，黃小姐若購買房屋，每月的分期付款不能超過1千令吉，這意味她能購買的房屋不能超過20萬令吉，最好是在15萬至18萬令吉之間，最近售屋廣告所標榜的價格，50多萬、60多萬、70萬令吉或更高，對她而言幾乎是天價。

對於在外地工作、單身的黃小姐，她不希望房屋所在位置過於偏遠，也不希望購買一間面積只有300至400平方尺的單位，這比較像“馬房”，家鄉的家人上來探訪她，可能連過夜的空間都成問題。

她應該繼續她的購屋計劃，或者還是租房算了，暫時不要煩惱購屋的事情，嚴格來說沒有人可以給她很好的答案。

補貼利息吸引買家

發展商將已規劃好的產業計劃推出市場，無不希望產業能在短期間內賣完，至少需賣出超過三分之二的單位，這樣對整個產業發展計劃來說，就是一個好的開始。

雖然說政府從今年1月1日起，政府指示發展商不宜為購屋者提供“興建期間發展商承擔利息計劃（DIBS）”；不過，一些發展商隨後設計創新優惠，推出類似DIBS，名為發展商利息補貼計劃（DISS）。

這項新的構思主要藉以紓緩購屋者，特別是首次購屋者的房貸壓力。與DIBS稍微不同的是，DISS是購屋者在簽署買賣合約之後，在產業工程興建期間，發展商每月退還部份款項給購屋者，作為銀行房貸的利息補貼。

發展商在促銷其房產計劃時，除了強調房產單位的格局、週邊的景觀、時尚的生活素質，圍籬式住宅區、永久地契、多重保安設施，也不忘突出與主要交通系統，例如輕快鐵、捷運、單軌火車站的距離不遠等特色。

房貸和屋價最惱人

友聯產業經紀公司總經理包久武說，美國次貸危機產生的骨牌效應，部份金融機構也承受不起打擊宣告倒閉，本地金融機構其實已經拉緊信貸，並且打起十二分精神，謹慎選擇貸款申請者，寧可做不成生意，也不準備接受財力條件較遜的貸款者。

自住者貸款獲“寬鬆”對待

包久武活躍於巴生河流域產業市場，他說，購買產業的人一般有2種出發點：一是買來自己住、另一是買來投資，購買來自住者應該獲得較“寬鬆”對待，以便有助落實政府一直以來倡導的“居者有其屋”政策。

“每天都有人在物色產業、譬如翻閱報章的售賣產業廣告、撥打電話探聽行情，有一些是真正的買家，有些可能想瞭解其同區產業的要價，以便進行換屋規劃。”

在金融機構加緊信貸管制，嚴格篩選貸款申請者後，市場的交易步伐已經放緩，首季房產交易量比去年同期退減，政府的打房措施已在一定程度上產生效應，接下來房產市場若要價量齊升，恐怕並不容易。

坦白說，仍未有房屋者普遍希望，市場交易若長時間緊縮，下一回將出現價格調低的局面，話雖然這樣說，可是，由於利率保持偏低，有條件購買者，依然可以取得不錯的融資利率，留下條件不達標者望屋興嘆。

在轉手市場，由於賣主在前幾年以較高價位購買，如今希望屋價能有20%漲幅脫售，可是，買家普遍無法取得銀行估價師的合理價報告，選擇放棄投資，他們擔心，以超過百萬令吉買入一個房產單位，萬一市場支撐力度不夠，可能面臨投資倒虧的局面。

同樣是在轉手產業市場，已有一些產業經紀的收入退減，產業市場的交易熱度已經降低，他們轉向協助發展商推銷其新的產業計劃，希望藉此改善本身的銷售業績。

結語：

發展商推出產業促銷廣告比例提高，至少突出幾個重要訊息：“產業市場步伐放緩、選擇多刊登廣告促銷、打出消費稅牌促銷房地產業”，希望可以提高或保持公司原訂的銷售目標。

產業交易減少的另一個原因，主要是有少數買家預期未來產業價格會下跌，因而保持觀望態度，至少他們認為，應該關注下半年至明年市場走勢才做決定。

在現階段，採取觀望的“潛在買家”，不妨趁這個期間多留意、多做功課、累積購屋資金，待時機成熟時進場，那就再好不過了。（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：鄭碧娥）