亞洲人買房‧眼光大不同

亞洲人買房‧眼光大不同

2013-10-20 14:15

儘管國內房價高居不下，大馬人“擁屋率”依然為區域最高，對新房產興趣尤其濃厚。

• 儘管國內房價高居不下，大馬人“擁屋率”依然為區域最高，對新房產興趣尤其濃厚。（圖：法新社）

印尼中產階級崛起，房產需求大增，房屋首購族比大馬高一倍，海外置產意願也高於其他國家。

六成新加坡產業買家因產業價格廉宜，有意投資柔佛依斯干達，最注重治安問題。

七成香港人不會投資海外產業，有意者則以中國為先，對東南亞置產比率也比上半年高，從35%增至44%。

印尼首購族最多

根據iProperty亞洲下半年置產情緒調查報告，印尼的房屋首購族最多，高達58%，其次為大馬29%，接著是香港24%，新加坡首購族最少，只有19%。

印尼與新加坡落差較大，主要是受年齡及需求影響，本次印尼受訪者近70%為30以下的年輕人，對房產需求強勁，打算在未來6至12個月內置產人數為區域最高；而新加坡36歲以上的受訪者達65%，這些人多數已置產，買房多以長期投資為目標，多數受訪者並無意在短期購買產業。

大馬“擁屋率”居冠

在產業持有率（2項或以上）方面，雖然整體結果比上半年略為下滑，大馬人依然以38%最高比率居冠，接著是新加坡20%，香港17%，印尼最低，只有10%。

不過，若以持有一項產業作比較，新加坡比率最高，達54%，這相等於超過一半的新加坡人“居者有其屋”，而大馬及香港分別只有約三分一的人擁有一間房屋。

這或許與國土面積及產業價格有關，特別是在寸土寸金、人口密集的新加坡及香港，房價太高無法讓人民負擔2間以上房產；反觀大馬，產業價格因地區供需不同，出現較大價差，有能力在全馬各地置產的大有人在。

馬新港優先考量屋價

置產考量因素方面，印尼受訪者最注重產業地點，接著才是價格及租金回酬，而大馬、新加坡及香港受訪者則以價格為主要考量因素，其次才是地點，隨之才是發展商記錄、融資資格及設施。

有趣的是，雖然受訪者認為目前房產價格太高，但是大部份人依然對新產業興趣濃厚，尤其是大馬人，84%人有興趣購買新產業，印尼及新加坡則分別以68%隨後，香港人則對新產業興趣較低，只有27%。

iProperty指出，這主要是與大馬發展商在推介新產業時，積極提供優惠產業配套吸引買家有關，讓許多大馬人傾向於購買新產業。

至於置產動力，4個區域受訪者多數希望擁有自己的家，尤其是印尼，人數高達80%，香港則有近60%者以此為目的，而新加坡受訪者則比較希望通過長期投資累積資產，或者買屋收租，當個包租公或包租婆，獲取租金回酬。

大馬
澳新英海外首選

大馬受訪者的海外置產意願僅稍微比上個季度走高3%，從19%增至21%，主要是擔憂未來產業價格持續增漲，國內產業價格過高將減低負擔能力。

在外圍經濟不穩定因素影響之下，這群買家並不急於投資海外產業，導致希望至少在2年後才在海外置產的人大幅度增加，從上一季的53%增至76%，以便擁有更充裕時間謹慎調查及收集海外產業相關資料。

下半年大馬人的理想置產國家無重大變化，依然由澳洲、新加坡及英國領先，尤其是澳洲，因為悉尼及墨爾本被ECA國際票選為亞洲最適合居住城市前3名，受歡迎程度比上一季增加，從34%上揚至38%。

投資是大馬人海外置產最主要目的，許多父母認為，購買產業給留學海外的子女比租房子更具經濟效益，而且子女完成學業後還可出租賺取租金收入或以更佳價格出售。

不過也有29%的受訪者表示是為了未來移民或退休；至於投資預算，超過半數者（56%）預設介於50萬至70萬令吉之間，他們最感興趣的產業類型是公寓。

印尼
最愛新加坡產業

印尼有41%受訪者表示有意在海外置產，最理想國家為新加坡，主要是看好該國穩定良好的產業保護權及低匯率風險，接著才是澳洲、英國及大馬，最喜愛的產業類型是住宅產業（71%），其次是商務產業（34%）及工業產業（8%）。

印尼受訪者當中，55%的人置產主要因素是經濟放緩導致海外國家產業價格下滑。另外，也有37%者是因為貨幣兌換有利而被吸引，只有22%者是為了退休目的置產。

不過，下半年印尼人的海外置產預算明顯縮水，因為打算以最低預算（不超過10億印尼盾）置產的人有所提昇，從62%增至68%，而以10億至30億印尼盾置產者，從之前的23%下滑至18%，預算在30億印尼盾以上者也只有14%。

iProperty認為，大部份的印尼受訪者（86%）不急於在6至12個月內置產，很可能是受雅加達被各界點評為2013年東南亞投資首選目的地因素影響。

“作為東南亞最大經濟體，印尼在過去5年，有4年的經濟成長超過6%，是全球經濟成長最強穩的國家之一，吸引許多跨國公司設廠及投入運作，｀錢進’這個內需崛起、人口達2億5千100萬、中產階級料在2020年翻倍至1億4千100萬人的國家。”

新加坡
對大馬置產興趣降溫

儘管新加坡受訪者的海外置產意願從36%走高至40%，不過對大馬的投資興趣卻下滑了3%，從42%下跌至39%，對澳洲置產的興趣則從15%上揚至19%。

iProperty指出，產業降溫措施逐漸在新加坡見效，海外產業吸引力不再，對比倫敦及東京產業價格每平方呎超過2千400美元，新加坡人可以以合理價格在悉尼歌劇院的步行距離買到4房產業。

“澳元走強、澳洲主要城市房價下滑趨勢，新加坡人為了取得更顯著資本增值及正面租金回酬，把投資目的地轉向澳洲亦不出奇。”

產業類型方面，新加坡人最愛公寓，受落程度達65%，而有地房產如排屋及半獨立則有三分一的追捧者。44%的人認為，公寓可帶來正面租金回酬，是最理想投資選擇，不過亦有四分一者是抱著退休心態置產。

至於打算何時置產，七成受訪者表示會在1或2年以上，顯示他們還在靜待新加坡置產時機。

60%人對依斯干達有興趣

另外，部份新加坡受訪者也認為，我國大選已過，是時候考慮增加大馬投資額，尤其是鄰近新加坡的依斯干達，近六成者表示他們會考慮投資，並視該區為第二項產業投資地點。

他們主要以長期投資（5年以上）為目標，最喜愛地點是努沙再也（49%），接著才是新山（37%）及其他區域（14%）。

依斯干達位於柔佛南部，面積比新加坡大3倍、比香港大2倍，發展時間料達20年。一項報告指出，該區新推出產業價格比前幾年推出的公寓項目高約3倍，大幅度增長的公寓市場料引發新加坡投資者購興。

大部份受訪者對依斯干達展望樂觀，由於匯率關係，72%人購買依斯干達產業的主要原因是價格廉宜，50%是因為2018年通車的馬新捷運系統（RTS）將改善跨境通勤效率，38%是馬新良好雙邊關係，32%是退休因素。

當談到依斯干達必須改善課題時，75%的新加坡受訪者最關注依斯干達的罪案率及安全問題，希望此問題可獲得改善，另外14%的人覺得資訊缺乏，10%者認為基礎設施須改善。

香港
44%考慮東盟置產

香港受訪者當中，有73%表示不會投資海外產業，有意投資海外產業者也從上半年的11%減至10%，不過選擇東南亞區域包括新加坡、大馬、泰國及印尼的比率比上半年高，從35%增至44%。

因地理位置關係，近三分一的香港受訪者表示會在中國投資產業，在所有城市當中，深圳以32%榮登榜首，上海則以19%排名第二，珠海、廣州及北京則同樣以18%成為第三選擇，接下來才是中山（14%）、東莞（10%）及佛山（5%）。

另外，還有英國及澳洲，分別有四分之一的人表示會在這2個國家置產，接著才是美國、大馬、新加坡、紐西蘭、澳門等。

主要置產因素是看中海外產業投資可獲取較高回酬（33%），其次是希望可以移民至該國或享受退休生活（31%）。不過為了度假及住宿便利者也不少，有22%，只有12%是因為匯率關係而在海外置產。

至於何時將出手購買海外產業，大部份香港受訪者不急於在短期內置產，選擇至少2年或以上者達41%，1至2年以上者也有33%。打算短期內（12個月以下）置產的人不到三分之一，只有26%。

大馬人最愛新屋

大馬人最愛新產業，理想房屋類型以排屋為主，公寓為次。

iProperty最新置產情緒調查報告顯示，84%受訪者計劃購買新建產業，僅12%表示會考慮購買二手產業，最理想置產目的地是巴生河流域，其次是北馬、南馬及東馬。

希望擁有的產業依然以排屋居首，公管/服務式公寓其次，分別獲得72%、71%得票率，居三的半獨立屋受落程度則有所上升，從上半年的31%增至42%。

“排屋及公寓受歡迎程度差距不大，主要是投資者認為排屋可達到資本收益，而公寓則可獲取租金收入。”

下半年置產意願走高

比起上半年，受訪者下半年的置產意願較高，希望在未來6個月購買產業者從24%增至28%，在6至12個月置產者也從28%增至30%，主要置產推動力是希望擁有自己的家及享有租金收入，分別達44%及40%，另外38%者是為了長期投資，29%者希望能夠擁有更大的家。

至於置產3大考量因素，分別是地點、價格及安全。早前產業面積為置產3大考量因素之一，這次卻意外被安全、投資潛在回酬及發展商信譽記錄擠出5強，僅屈居第6。

“此現象相信與大馬罪案率不斷攀升有關，受訪者才會把安全列為主要考量因素之一，以保護家人安全及維持產業價值，確保租戶對產業的需求不受影響，同時也顯示房屋買家對保安的需求、回酬率及發展商過往記錄敏感度提昇。”

當被詢及無法購買產業的原因時，超過半數（55%）的受訪者認為產業價格太高，19%無法找到適合產業，10%則表示無法取得貸款或負擔不起，6%還未準備好購買產業，另外各有5%的人缺乏融資選擇及覺得產業市場難測。

置產預算方面，67%受訪者的預算都在50萬令吉以下，其中預算低於35萬令吉者佔了32%，只有18%的人給予50萬至70萬令吉的置產預算，可提供70萬以上預算者僅15%，顯示大部份大馬人若打算置產，只能負擔中低價格產業，如房產價值10萬至40萬令吉的政府第一家園（My First Home Scheme）及一馬房屋計劃（（PR1MA）。

投資熱點
柔佛超越檳城

產業價格不斷上漲，擔心無法負擔高產業價格的受訪者也呈上揚趨勢，從上半年的69%增至77%。其他少數受訪者則關注房貸利率政策、政治經濟不穩定因素及發展商建設品質問題。

在回答未來6個月產業交易會否走高問題時，看淡者比看好的人多，分別佔42%及39%，20%者表示不肯定。

儘管政府推出可負擔房屋計劃，受訪者依然覺得所有產業價格將增長，在所有產業類型當中，他們認為別墅最難以負擔，其次是商用產業，接著是半獨立屋、公寓及排屋。

iProperty指出，會出現此現象，主要是政府推出的可負擔房屋計劃，旨在協助收入介於2千500至7千500令吉的低收入家庭，購買價值10萬至40萬令吉的郊區及城郊房產，而不是提供價值超過50萬令吉水平的巴生河流域熱門區域房屋。

在選擇產業投資地點時，雪州八打靈再也最熱門，接著是阿拉白沙羅、蒲種及沙亞南；在雪州以外地區，柔佛超越檳城，崛起為最熱門投資州屬，幾個柔南區域除了被評為5大熱點，依斯干達更是以1%之差，擠下檳城喬治市成為最熱門的投資目的地。

結語：

儘管大馬、新加坡及香港政府致力打房，區域產業投資活動依然活躍，東南亞房產投資者的海外置產意願並未因此大減，澳洲最受投資者喜愛，高居所有受訪區域三甲位置。

區域房產買家在置產時，最注重地點及價格因素，雖然覺得目前房產價格太高，且無損大馬、印尼及新加坡人對“新房產”的關注。