2013-10-27 13:31
不論在哪個階段，除了少數情況，多數的發展商會提供購屋者一些優惠，已經計劃好準備購買房屋的年輕人或中年人，會留意發展商提供的購屋優惠或促銷配套，再依本身的需要，選擇購買相關房產單位。
在市場好景時，也許需要提供優惠或促銷配套的比率相對較少，主要視發展商興建的房產計劃，假如房產所在位置坐落在比較偏遠的郊區，或是單位數目較多的社區，發展商一般都會提供種類不一的促銷或優惠，以便可以更迅速銷售所有的房產單位。
中高房產最受惠
許多時候，我們看到的優惠配套，多數是一些價格中高水平的房產單位，價位至少在70萬令吉或以上，有些時候，產業促銷廣告並沒有刊登房屋價格，只是說可節省3萬或5萬令吉，這些有可能是律師費或印花稅的開銷。
最近幾年，城市中的一些發展商，為達到預定的銷售目標，紛紛提供建築期間免利息促銷配套，特別是高密度的分層產業，也有一些提供具有吸引力的折價優惠，例如回扣10%的屋價或是提供屋內裝飾，例如包括壁櫥或冷空調等設備。
在經濟不景氣期，發展商也提供購屋者介紹購屋者給發展商，並獲得獎掖的配套，這些配套包括現金回扣，而且發展商也很清楚，購屋者介紹購屋者或者說顧客介紹顧客，其效應不比房產廣告遜色。
另外，還有一類型的促銷是：移交新屋鎖匙後的首一年或首兩年，免繳管理與維修費優惠，以吸引潛在買家加入購買分層產業，例如共管公寓或服務公寓的行列。
須符合條件
作為打壓產業市場的部份努力，國家銀行正探討結束發展商提供建築期間、免貸款利息的促銷配套，以抑制過熱的房產市場交易，此舉是否影響發展商的銷售業績，發展商將構思推出哪一些促銷產業配套，繼續吸引置業者或投資者，相信是當今多數人感興趣的課題。
對廣大的發展商來說，“建築期間免貸款利息”只是其中一項促銷配套，發展商的促銷配套可以是多元化或多樣化的，關鍵在於何時推出，在哪些投資者或購屋者派上用場；不過，在提供優惠或獎掖配套時，發展商並非讓“全民受惠”，而是加上“需符合條件”這幾個字，就是說並非所有潛在買家都享有該項優惠，而是條件比較理想者才能享有。
經濟好景時，嚴格來說，發展商不需要推出深具吸引力的促銷優惠，如果能提供顧客比較完善的銷售服務或售後服務，相信顧客也會感到滿意。
除了上面提及的免律師費與印花稅、提供屋內裝飾，例如包括壁櫥或冷空調等設備、10%屋價的現金回扣、移交新屋鎖匙後的首一年或首兩年，免繳管理與維修費優惠，發展商可以考慮的還有哪些促銷配套？
促銷優惠林林種種
從最近的房產促銷廣告獲取的一些訊息，促銷優惠包括：附有免費“兩個有蓋車位”、可以節省3萬至5萬令吉的開銷、免支付買賣合約、免銀行貸款合約律師費與印花稅，假如是共管公寓，還包括免首兩年管理費、在建築期間免貸款利息及更有吸引力的10%折價優惠（不過個人需符合條件）。
當然，這些優惠並非單獨集中在一家產業發展商，而是綜合各家提出的促銷優惠，總結的成果。
不過，這裡要補充的一點是，這些單位的售價並不便宜，如果是半獨立洋房，價格從150萬至200萬令吉，假如是獨立式洋房，價位更高，類似這些單位，促銷廣告提及平均節省20萬令吉，也許就是所謂的10%回扣。
當然，促銷廣告也包括一些已建好的房產單位，可是，售價比發展商原先推出的價格可能高出20至30%，所傳達的是強調寬敞的建築面積、低密度、建築單位有限等訊息。
除了免支付買賣合約、免銀行貸款合約律師費與印花稅，或是免2年管理費、在建築期間免貸款利息，或是免費2個有蓋車位，也有一些個別情況處理的優惠，也許就是看個別買家的條件而定。
一些發展商會優先考量條件比較理想的產業買家或投資者，這些在他們眼中的專業人士，有利於他們在日後進行產業計劃的促銷，其市場人員會向潛在買家推荐其產業的同時，強調之前一期或兩期的業主，多數是哪些領域的專業人士，也許購買其旗下的產業單位，置身其中也是一件光彩的事。
興建中免利息漸普及
說到這項促銷優惠，應該回到2009年爆發的次貸金融危機，波及大馬產業市場的發展與銷售，為復甦市場對產業的需求，部份發展商構想出建築期間、免貸款利息的促銷配套，其中一些發展商甚至提供首期付款只是屋價的5%，其餘的95%融資由金融機構負責，建築期間需要繳付銀行的貸款利息，由發展商承擔，而且在建築期間也不需要繳交貸款分期的配套。
雖然推出或參與這項促銷計劃的發展商不多，而且有一些已經在過去一或兩年，撤出提供優惠的行列，原因是旗下的產業計劃，已經沒有面對難銷售的問題；不過，假如終止發展商在建築期間、免貸款利息的促銷配套，也許會影響一些投資者購買產業的興緻。
多為高密度共管公寓
對一些投資者來說，首期屋款不需支付大筆資金，是一項具有吸引力的促銷優惠。目前，發展商提供建築期間、免貸款利息的促銷配套，多數是一些沒有這麼快賣出的產業計劃，例如一些高密度的共管公寓產業。
假如建議中的措施付諸實行，大馬少數的產業發展商，可能面臨吸購率放緩的問題，屆時，一手產業市場的價格成長率，可能出現暫時減緩的情況，發展商也不可能顯著調高售價，邊沿買家可能暫時擱置房產購買計劃，待形勢比較明朗才做決定。
有蓋車位加分
在這種情況下，發展商可能需要另謀策略，推出類似建築期間、免貸款利息的促銷配套，確保維持可觀的銷售業績。
對分層產業來說，有蓋車位可以為產業加分，一些發展商在促銷廣告寫明，附上2個有蓋車位，因為在目前的產業市場，已經有一些發展商，沒有提供產業單位的業主免費泊車位，而是以租賃的方式處理，這有點類似香港的情況。
有地產業的業主，一般比較不會面對泊車位不足的問題，普通的排屋，房屋的前廊至少可以停泊兩部轎車，籬笆鐵門外也可以停放一輛，基本比較不會面臨泊車煩惱。
可是，共管公寓、服務公寓等產業單位的業主，情況就不一樣，他們普遍面臨泊車位不足的問題，有些公寓產業計劃的發展商，分配兩個車位給業主，如果是面積較大、售價較昂貴的單位，還獲得優先購買額外車位的選擇。
可考慮購額外車位
說到車位，如果獲得發展商獻議購買額外車位，那是可以考慮的選擇，擁有額外車位的業主，可以將空出來的車位，出租給需要車位的其他業主或租客，如果租客來源穩定，很有可能在8年、10年後收回投資本金，繼續出租就是凈收入了。
許多時候，人們第一個反應是：“我們家只有兩輛車、或者說我只有一輛車，要花2萬令吉多買一個車位，這樣不符合經濟效益，車位又不能當貨倉或客房，不如將2萬令吉用來裝修廚房，讓廚房更具時尚或現代感，這樣比較實際。”
也許人們普遍忽略了一個事實，今天只有一輛車，不等於將來也只是擁有一輛車，一旦發展商著手辦理公寓的分層地契申請手續，即使有額外車位，也不能轉售給產業業主，這是許多錯過購買額外泊車位公寓業主的經驗。
因此，假設沒有了建築期間、免貸款利息的促銷配套，發展商只要稍微調整促銷策略，重新包裝銷售配套或其他類型的優惠，一樣可以達到他們的預期目標。
須慎看發展商財力
話說回來，假如是口碑好、信譽佳的發展商提供建築期間、免貸款利息的促銷配套，購屋者或投資者一般可以比較放心，萬一是財力比較弱的發展商也以這一促銷配套吸引購屋者，購屋者其實應該謹慎看待。
購屋者協會中文組主任陳鍾靈說，發展商與銀行協商好，由發展商承擔建築期間的貸款利息，假如間中發生產業發展商面臨財務危機，無法繼續承擔利息支出，這筆賬很有可能轉到購屋者身上，要購屋者來支付，那時問題就大了，分期支付的小數目變成大數目，一時之間真的不容易應付。
當然發展商可以興建價格比較中等的產業單位，以便讓更多未有房產者有能力購買，或是已有一個單位的投資者，可以增購一個作為投資用途，假如是50萬令吉或以下的有地排屋，可能是面積比較小、或是坐落在比較偏遠的地區，也有可能是坐落在租賃契約土地的房屋。
他說，不論發展商的促銷配套多麼吸引人，都抵不過屋價的水平，假如本地產業市場的屋價，特別是一些主要城市的屋價，沒有在過去幾年大幅上漲，相信在人均水平逐漸上升的同時，能夠實現擁屋夢想的人會相應增多，無奈屋價真的太貴了。
“羊毛出在羊身上”
只要我們的屋價回到與人均收入較為合理的水平，發展商其實也不需構想出類型不一的促銷配套，需知“羊毛出在羊身上”，所謂的促銷配套，是否已經取巧納入興建房屋的成本？
10%回扣較實際
嚴格來說，比較實際的促銷優惠是提供10%屋價的回扣，對一些手上現金尚未充裕的產業買主來說，這其實有一定的助益，以買賣合約的售價為基礎，向銀行申請房屋貸款時，假如獲得90%房屋貸款，本身不需要支付10%首期屋款，假如只獲得80%貸款，那麼需要支付的是相等於10%屋價的購屋款。
另外，假如少了建築期間、免貸款利息的促銷配套，發展商若繼續提供免律師費與印花稅的優惠，相信也將獲購屋者普遍歡迎；也許在這之前，除了建築期間、免貸款利息的促銷配套，一些發展商也提供免律師費與印花稅的促銷優惠，促使產業市場的銷售保持火紅狀態。
若是發展商在制定新屋的售價時，可以視情況的許可稍微降溫，一樣可獲得產業買家的支持，當然前提是，不能影響房產的質量，畢竟生意是要永續發展，不能由於稍微調低價格而影響交屋的品質。
發展商調整策略拼銷售
本地一家產業發展商不願具名的市場人員表示，假設少了建築期間、免貸款利息的促銷配套，發展商只要稍微調整銷售策略，依然可以取得不錯的銷售業績，關鍵在於產業市場的情況、視經濟、就業等因素做出調整。
對一些財務穩健的發展商來說，少了建築期間、免貸款利息的促銷配套，這並不是問題，若是需要測試市場，可以稍微調整興建的單位數目，例如在第一期發展計劃，暫且不興建太多的單位，好比在200或是300個單位以內，視有關社區對房產的需求，只要在非正式或正式推出時，賣出公眾單位中的70或80%，相信一樣可以掀起購買或投資熱潮。
無論如何，只要任何措施可以證明對產業市場的長遠發展，有助於起正面效應，不論是產業買主、賣家或是產業發展商，一樣都會舉手贊成，這是有關方面不需顧慮的一點。
結語：
政府為了抑制產業市場的過熱發展，先後推出第三間房產貸款頂限在屋價的70%、房屋貸款申請者的條件以凈收入作為考量；最近提出的建議終止建築期間、免貸款利息的促銷配套，還有房屋與地方部長日前提及的購買產業後的2年內脫售，售賣產業取得的盈利，需面對30%（或25%）徵稅率，看來有關當局也看到屋價已經過高，遠遠超出一般市民購買力，並且已經到了不能坐視不理的時候。（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：鄭碧娥）
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