2015-11-15 13:02
談及房產放緩的問題，許多人直把矛頭指向國行的打房措施。國內部份產業確已出現供過於求的現象，但令人疑竇的是房價卻沒有相應下跌，這是否意味著國行的打房政策並沒有真正奏效？
（圖：法新社）
所以，國行應該繼續再打房？而你對打房政策又瞭解多少呢？
本期我們將一起來探討大馬的房屋政策，並以區域各國的房地產政策作為參考，探討本地房市的未來動向。
此外，各州買房的“痛苦指數”，你又瞭解多少？買房是否會讓個人經濟負擔太大，讓房貸壓垮了自己。
根據管理顧問公司麥肯錫的一份調查報告，全球的家庭債務不斷升高。在該管理機構調查的22國家中，其中大馬和泰國的債務攀升速度最令人矚目，因為房價在短短幾年內不斷飆漲。
該報告以美國為例，1945年美國平均家庭債務率只有16%，到了2007年金融風暴前夕已經到125%，將近80%是房貸。
次貸爆發，美國政府大約用了9千億美元來拯救樓市。如果我國不好好處理家庭債務的問題，將來要付出的代價有多高，美國就是我們的前車之鑑。
家債佔GDP86.68%
歷史新高
歷史新高
目前，我國的家庭收入債務比已經到達146%，超越美國和英國的水平，這比美國金融風暴前夕還要高。同時我國的家庭債務佔國內生產總值（GDP）也到達了歷史新高86.68%。值得慶幸的是，我國的償債比例也高達44%是調查報告中最高的，一般的國家只有0至20%。
家庭債務過高會導致我國經濟潛在脆弱性，同時也會限制國行升息的空間及抑制通膨或金融失衡的問題。但國行總裁潔蒂認為國人償還債務表現依舊良好。
為了壓制房市過熱的問題，國家銀行在近幾年推出了一系列打房政策，如：房屋貸款頂限（LTV）、規定購買第三間房屋只能獲得最高70%的貸款。
同時，國行也提高產業盈利稅（RPGT）及禁止發展商推介發展商利息承擔計劃（DIBS）。過後，國行更宣佈禁止金融機構發出貸款給任何提供利息資本化計劃（interest capitalisation scheme，簡稱ICS）的房產項目或購房者；以淨售價（Net Selling Price）來抵銷發展商提出的各種優惠。
這一系列的政策的確有一定的效果，並且這些政策更多是針對擁有多間房子的投機者，而不是首購族。
此類的政策出台，無疑是有效地為房市降溫，避免不符合資格者獲得貸款，而導致房市泡沫化。
根據國行資料，截至2015年7月家庭債務呆賬總額為86億7千560萬令吉，佔總額225億6千170萬的38.45%。其中，購買不動產的呆賬金額高達50億5千980萬令吉。
今年7月家庭貸款成長減緩，只成長了7.5%，批准率更跌15.2%。
這顯示國行的政策起了效用，對貸款者的背景有了良好的審查。
雖說，我國目前的呆賬率只佔了銀行總貸款1.6%，尚算良好水平，但是家庭債務的高企，對於國家未來經濟發展是個風險。國行推出一系列的政策，為房市降溫，是一個良好的經濟調控。
截至2015年7月，我國共有9千416人破產，相比往年破產人數大為減少，可見國行的嚴格調控貸款對象的政策相當有效。
銀行貸款回絕率35%
根據，房地產發展商協會（REHDA）對135名發展商的問卷調查，目前銀行貸款回絕率約為35%。
該協會主席拿督斯里法迪依斯干達表示，目前銀行讓首購族的貸款批准最多也只有75至85%，無疑是限制了年輕人的購屋能力。國行應該指示各大銀行提供更高的貸款上限，讓年輕人達到居者有其屋的理想。
根據《星報》引述大馬購物者協會（HBA）總秘書的談話報道，國行應該根據條件，為首次購物者提供100%的貸款。當然，他們必須符合該銀行的基本條件。
壓垮了首購族
他也補充，銀行可以提供100%貸款局限於30萬令吉以下的可負擔房屋，並限制該產業10年內不能轉售，只能用於自住。他相信這有助於首次購屋者完成購買房子的夢想。
根據REHDA的問卷調查，我國首購族佔了他們旗下物業客戶群的36%。
國行總裁潔蒂表示，REHDA歸咎國行為房屋滯銷主因之一感到不滿。
她表示首次購房者有償付能力，都會獲銀行批准貸款。
她認為首次購屋者必需确保可還債能力，以免日後無法償還貸款，而導致房子被收回，並被逼申請破產。
各國出招降溫
打房不只是我國獨有的現象，世界各國都有不同壓制房產過熱的政策。
港三稅齊下
以香港為例，打房是從稅制著手，有額外印花稅（SSD），加上可稱為Double SD的第二間房雙倍印花稅及由買家負擔的印花稅（BSD），三稅齊下，被稱為“3D立體辣招”。
結果造成香港的產業成交量幾乎窒息，但成交價卻沒有改變多少。香港房地產協會副會長馮志堅，這是由於香港先天土地不足的問題，政府盲目的加稅如同把一條彈簧拼命往下壓，未來減稅時反彈會更大。
中國則出現二三線城市，新的樓盤建好了無人居住出現“鬼城”的現象。中國政府透過發債方式，將土地開發主權回歸到政府基金去主導，進一步改善房地產供需失衡的市場。
台灣政府則針對豪宅加稅及限制貸款上限，部份地區的貸款上限甚至限制在60%以下。此外，在台北市特定區域，銀行的房屋貸款利率不得低過2%以下。這成功壓制了房屋交易過於炙熱的現象。
德嚴控房價
德國政府的控制房價的政策更為嚴格，市場機制、法律和稅收三管齊下。事前擬定詳盡的建房規劃，按照人口比例建房，維持穩定的市場供應。加上，該國的房屋資訊透明，若建商盈利超過50%則會被徵收暴利稅，嚴重的話更會被控上法庭。此外，法律也相當保護租戶，使租戶的安全感不亞於買房。因此，雖然該國的國民擁房率只有46%，但是卻不會有緊迫的買房需求。
大馬較溫和
這4個區域的打房措施與我國相比，相對的嚴苛。
相比我國目前只是針對第三所房子限制最多70%貸款率及禁止發展商獎掖過多的優惠，已經是相對溫和了。
加上，我國目前的銀行房屋貸款利率大約在4%左右，其實對整個產業界並不會有太大影響。
買房很痛
買房是許多人的生活的終極目標，我們從中港的《蝸居》、《樓奴》，《缺宅男女》等連續劇中略窺一斑，瞭解到身為“負二代”的年輕人為了買房節衣縮食，生活根本沒有品質可言，甚至犧牲自己的前途幸福。
在《蝸居》一劇中，女主角為了完成家人們擁屋的夢想，不惜犧牲自己未來的幸福，硬逼自己跟隨不喜歡的對象，成為破壞別人家庭的第三者，結局十分令人唏噓。
當然戲劇畢竟是戲劇，不過以現實層面來說，人們需要買房若當靠自己的薪資可能需要不吃不喝好多年才能辦到。
亞洲買房痛苦指數
港最高
港最高
根據物價調查網站Numbeo的調查，亞洲買房痛苦指數最高的城市是香港。根據調查，以香港人的平均收入若要購買一間房子，必須不吃不喝45年才能買得起房子，位居第二的中國北京需要34年。
相對以上二者，馬來西亞買房的痛苦指數就小得多了。
新山置產
需17年收入
需17年收入
全馬房價最令人痛入心扉的城市是新山，需要17年的收入才有資格晉升“有樓一族”。這並不令人意外，因為依斯干達區的交易熱烈，許多外資都流入該地投資房地產，接著，是東馬的“貓城”古晉需要11年收入的時間。
吉隆坡為第三難買房城市，但其市中心租金回酬率是馬來西亞各城市中最高的。這反映了吉隆坡的住屋需求十分高，外來人口的湧進也進一步推高了租金。
地窄人稠的檳島買房也需要9年的收入，為全國收入和房價比的第四高。
以上數據反映出我國主要城市居民購物能力。很多時候，不一定是最繁華的城市才比較難買房，而是該城市的收入是否和房價成正比。
土著固打
滯銷主因
滯銷主因
根據REHDA的問卷調查表示，房子滯銷最大的原因是土著固打房。土著房與一般的房子相比，二手價值較差。
雖然二手房子沒有土著固打問題，但是一般土著房屋若要轉手給非土著必須獲得州政府同意書（State Consent），手續往往十分耗時。這導致了連土著買房都寧願選擇犧牲折扣，購買非固打產業。
此外，各州政府的自動釋放機制都不同，一般來說建竣6個月就可以釋放土著單位讓非土著認購。但每個州政府的政策都不同，有者甚至等上數年之久。
市場上，有種說法土著固打制的房屋開放後會有折扣。
這是錯誤的迷思，土著房開放後折扣的差價，發展商必須補上折扣的金額差價，如之前折扣7.5%，就需補上同樣的差價。
最近森州政府甚至規定50%的土著固打房，這對大馬產業界來說是一項壞消息。
薪金追不上房價
大馬是一個貧富不均相當嚴重的國家，根據聯合國發展署（UNDP）我國的堅尼斯係數已經達到0.46的水平，貧富差距為亞洲第二高，僅次於中國。
大馬貧富差距
亞洲第二高
亞洲第二高
我國財富分配不均這也影響國人的買房能力，有錢人可以手握好幾間房子，打工族連首付款項也成問題。目前國人的收入出現了嚴重不均的現象。
根據美國中央情報局的報告，大馬最富有階級10%，掌握了約30%的收入，最貧窮的50%階級竟然只佔了20%的財富。
大馬薪酬自10年前以來並未出現顯著改變，過去10年大馬平均薪酬僅小幅上漲2至6%，其中34%就業人口收入更處於國家貧窮線的720令吉水平。
低收入群體買屋難
今日在吉隆一帶幾乎找不到20萬以下的房子，地點稍微好一些的公寓動輒30萬至40萬起跳。試問這些低收入群體，買房對他們來說更是遙不可及的夢想，根據大馬統計局調查，收入低於3千令吉的家庭佔40%以上。這顯示了我國若要到未購屋者要完成他們的願望，除了期望房價下跌，更現實的是也要想辦法提高自己的收入水平。
大馬欲在2020年成為高收入國，但這個高收入必須建立在財富分配合理的水平，而不是財富集中才少數人手中的虛胖高收入國家。
結語：
無可否認的，房市過冷或過熱都會造成很大問題。國行祭出一系列的政策為房市降溫是正確的舉動，人民和發展商需要瞭解，過熱的方式只會形成的泡沫經濟，長遠而言這也保護了他們利益。
同時，購屋者必須時刻檢討自己是財務狀況是否健康。沒錯，擁有自己的安樂窩固然重要，但若這安樂窩擠壓了自己的生活品質，成為了房屋的奴僕。這樣擁有了房屋又有甚麼意義呢？
在下一期，我們將會探討房價是不是永遠不會掉呢？買房真的比租房划算嗎？若我們不想買房，是否有其他和房產相關的投資可以參與呢？
以上大哉問，請留意下一期的報道。
星洲日报
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