買屋好時機（一）‧房市冷颼颼‧買屋還是難？

2015-11-08 13:00

數年前開始大唱豐收的產業，在近期內受打房影響，“豐收歌”已過時，“放緩”當道。

• 在大馬人的心中，擁有一間屬於自己的房子，似乎是讓人生更為完整的一個使命。（圖：法新社）

價值投資法創始人班哲明格拉罕表示，如果對市場有信心，趁低入場幾乎常理，但產業是否已經放緩到適合入場的時候呢？

《投資致富》以一系列產業課題，與讀者探討產業目前的狀況、放緩的理由，再與讀者探討，產業是否已經適合入場了呢？

在大馬人的心中，擁有一間屬於自己的房子，似乎是讓人生更為完整的一個使命。

從小到大，家庭教育都在灌輸，除了生老病死，唸書、工作、結婚生小孩，買房似乎就是人生中一定要做的事情。

但眼看目前房價越漲越高，以本身那一點的儲蓄及收入，買房似乎是永遠達不成夢，能如願的，可能就只有一天房價下跌，再趁低出手。不然，擁房之夢似乎永遠做不完。

近期內大馬產業出現放緩跡象，當然，放緩不是萎縮，但對許多擁有擁房夢的人而言，這就彷佛看見了曙光。

一般而言，市場價格取決於供應及需求平衡，放緩原因通常都是因為供應過多或需求下跌，但在眾人都湧向房市的情況下，需求下跌可能性不大。

大馬產業真的出現過剩的問題嗎？

如果供應過剩造成產業走緩，在供給失衡的情況下，產業價格會下跌嗎？

在進行科學研究時，科學家會把世界簡化，雖然這會忽視了實驗裡一些要素，但在受控制的情況下，比較能看出端倪。

產業展可說是產業市場的小縮影，把全國市場縮小到一個小廣場內可排除很多的變數，畢竟到產業展觀摩的都是對產業有想法的人士。因此，觀察產業展大概能看出產業整體情形。

在2015上半年，舉行產銷會的只有吉蘭丹、馬六甲、森美蘭、彭亨、霹靂、巴生河流域及柔佛，所以也只能從這7個地點做研究。

霹吉出售價值增
甲雪隆大跌

根據房地產發展商會（REHDA）數據提供的數據，在期間，只有吉蘭丹、霹靂及吉蘭丹的總推介產業價值在期間增加。

當中以霹靂及吉蘭丹最多，按年比較，分別增加63%及96%，而下跌最慘的是巴生河流域及馬六甲。

總推介產業價值代表供應，這可以反映發展商對市場看法，若發展商對市場樂觀，就會推出更多屋子。

以這樣的看法出發，可以看得出發展商對市場不是太樂觀，畢竟有4個州屬產業推介量下跌。

雖然如此，但總銷售價格自能反映供給，但若從總銷售價值出發，就能看見市場需求。

巴生河流域總銷售價值按年重挫86%、馬六甲也大跌87%，少有的兩個成長市場有吉蘭丹及霹靂，分別成長67%及233%。

供過於求

根據REHDA解釋，吉蘭丹成長歸功於在首府對高樓房產需求提高。而在霹靂方面，總銷售價值高跳是因為推出更多的獨立式洋房及高價位單位的緣故，就整體而言，大馬的產業市場確實開始放緩。

雖然能從產業展市場看出大概狀況，但若要說產業展的情況就代表產業整體發展也未免太過偏頗，所以現在需要把目光放大，把眼睛從顯微鏡抽離，看看整個市場的趨勢。

根據REHDA，從1至6月發展商一共推出1萬零877個單位，按年稍微成長。

供應增加，但需求卻追不上供應成長速度。在上半年裡，REHDA成員推介4千259個高樓共管公寓單位。截至6月只賣出779個單位，相較於2014年下半年，產業公司一共推出1千178個共管公寓單位，在期間就賣出836間。

在過去5年裡，所有主要的產業市場，如巴生河流域、檳城及柔佛都炙手可熱，但根據REHDA數據，這3個市場表現都差強人意，尤其是巴生河流域，無論在價格或銷量上都出現呆滯的狀況。

沙砂放緩

除了在3大產業市場出現問題，其他地方如沙巴和砂拉越都出現產業放緩的問題。在整理威廉達哈和王氏（WTW）和REHDA提供的資料後，與讀者詳細探討全國各州的產業狀況。

雪隆
售價銷量呆滯

過去的5年裡，巴生河流域房產炙手可熱，一些大型發展商推出的房產更出現大排長龍搶購的現象。

好景不長，從國行開始打房後，巴生河流域房產開始出現放緩的跡象，在2015年上半年更成為4大滯銷州屬之一。

根據REHDA提供的數據，在2015上半年裡，雪蘭莪介於50萬至100萬令吉的房產遇上賣不出的問題，而且價格也不再大幅成長。

高樓住宅入住率低

巴生河流域房產最大的問題其實在高樓住宅。

根據WTW，2014年完成的高樓住宅雖然售罄，但入住率卻異常的低，而目前還會有更多的高樓住宅將會在近期內完成。該行認為，在這樣的情況下巴生河流域高樓房產的收益率會持續壓縮，市場會因此而變得更呆滯。

因為吉隆坡地段昂貴的緣故，部份吉隆坡人都到芙蓉置業，導致芙蓉的有地房產需求高企。

雖然如此，但芙蓉的品均產業價格還是持平在20萬至50萬令吉價位。

檳城
有地住宅貴

根據REHDA數據，在2015上半年裡，檳城是4大滯銷州屬之一，但矛盾的是，在2015上半年裡，檳城的平均房產價格從25萬至50萬令吉漲至50萬至100萬令吉。

要瞭解檳城的產業狀況，首先必須把檳城分割成檳島及威省地區，因為兩地的發展狀況懸殊，土地供應方面也有所不同。

以檳島而言，有地房產需求仍然高企，畢竟在近期內推出的產品以高樓建築為主，使有地房產價格再創高峰，但在近期內因產業發展商增加有地房產的推出，WTW預計檳島的有地房產價格漲勢會減緩。

而在威省方面，因為土地比檳島寬闊許多，早前有地房產出售率已經有下跌的跡象，而且相比起新產業，二手市場反而變得比較活躍。

在高樓建築方面，檳島早前有大量的供應湧入市場，加上國行打房，預計檳島在高樓建築方面應該會放緩，收益率會下跌。

威省便宜受青睞

與檳島相反的是，威省的高樓建築得到買家青睞，因為價格相對便宜，北海介於每方尺350至480令吉的服務式公寓銷售不錯，共管公寓價格也從原本的每方尺185至200令吉上揚到210至240令吉。

吉打新屋賣不出
怡保穩健成長

根據REHDA，在上半年裡，吉打的25萬至50萬令吉房屋出現滯銷的問題，也是4大滯銷州屬之一。根據REHDA，吉打在上半年推出的房屋大多都在20萬至50萬令吉價位，如此看來，2015上半年，吉打新推出的產業恐怕都出現賣不出的現象。

與其他地區有別的是，霹靂尤其是怡保的房產成長仍不俗。根據WTW，因為供應不多，怡保的有地房產仍然取得不錯的成績，在今年裡，估計有地房產仍然具競爭力，會穩健地成長。

柔佛
高樓銷售減

柔佛與檳城都著莫大的共同點，兩者新房產價格都從25萬至50萬令吉上漲至50萬至100萬令吉，而同時，都是2015上半年裡4大房屋滯銷州屬之一。

根據W T W提供的資料，在2011至2013年時柔佛州的高層樓房產的出售率為60至70%，但在2014年上半年裡就已經下跌至30至40%。

WTW表示，在2012年國行實行打房政策之前，購買房產只需要很少的頭期，加上當時的貸款容易受批准，如果當時買入了柔佛的房產，現在應該就是交房的時候，而這是柔佛市場最大的考驗，到底人們有沒有能力負擔欠款呢？

還貸能力
最大考驗

WTW認為，柔佛州市場的存亡，取決於租金回酬是否足以抵銷貸款還款，或有大量的需求湧現，解決目前市場房產太多的問題。

馬六甲
新屋跌價

馬六甲是全馬唯一新房產價格下跌的州屬，根據REHDA，馬六甲的新房產價格從50萬至100萬令吉，下跌至20萬至50萬令吉。

在每單位價格下跌的情況下，馬六甲推出產業價值也下跌39%。

WTW表示，雖然馬六甲整體產業放緩，但有地房產仍受追捧，其中最大的原因是因為供應不多。

東海岸
吉彭需求穩

在全國各地，東海岸的產業狀況資料最匱乏，登嘉樓完全沒有數據。

吉蘭丹雖然土地廣闊，但首府仍出現高樓房產熱，買家爭相買入高樓建築。除此之外，在2015上半年裡，吉蘭丹的平均新產業售價也從20萬令吉以下成長至20萬至50萬令吉。

半島最大州屬彭亨產業發展狀況穩健，有地房產的需求仍很高，尤其是關丹市場。

東馬
漲幅驚人

WTW表示，在過去的5年裡砂拉越的產業市場每年都以10至15%的成長率上漲，尤其是商用產業及高級住宅區。

古晉美里最貴

根據WTW的數據，在砂拉越除了古晉，最貴的地方就是美里。

儘管砂拉越的房產在過去5年內發展蓬勃，但在近期內卻發現出售速度放緩，售價也因為銷量影響而放緩。

砂拉越之前產業價格成長速度太“驚人”，雖然砂拉越產業價格比起巴生河流域不高，但以砂拉越的人均收入衡量，產業市場推出的產品實在讓大眾吃不消。如果砂拉越產業價格繼續走揚，到最後就會造成普羅大眾買不起房產的窘境，造成社會問題。

打房低油價
沙巴不樂觀

與砂拉越的情況相符，在過去的5年內沙巴產業發展神速，但近期內，在原油價及國行打房政策影響下，沙巴的產業市場情緒開始轉變，變得不那麼樂觀。同時，房價在早前被抬得太高更加劇了市場情緒。

WTW表示，以近期而言，沙巴的產業市場暫時會受壓迫。在2015年裡沙巴的整體產業預計將持平。

產業為甚麼放緩？

根據REHDA，在2015上半年裡，雖然以整體而言產業市場提供更多的產品，但卻得不到市場的熱烈的反應。根據該組織調查，最大的原因出在融資及土著配額上。

未釋放土著配額導致銷量呆滯已經不是新的事情，在2014年下半年及2015上半年，土著配額都是產業上首要賣不出的理由。

土著配額
賣不出主因

對比前期，變化最大的原因在於融資問題，在2014年下半年間，融資問題只是產業第五大賣不出的原因，但在半年間即躍至第二。

根據REHDA，房貸被拒的情況從2014年的29%上揚至35%，但國行在其間並沒有加大打房措施，是否表示夠資格的投資者已經減少，所以才會導致貸款被拒的情況加重？

根據REHDA，貸款被拒的主要理由，最主要是因為買家收入不合格。

很多青年都抱怨，因為國家銀行的打房政策才導致他們收入不合格。因為在打房政策中，每個人的每月還款只能佔每月收入的30%，當然還必要扣除信用卡及車貸後剩餘的配額才能用以買房。

但國行這要求很過份嗎？

財子學堂創辦人林成蔭指出，如果房貸支出佔收入的40%，就會影響儲蓄投資與生活品質，也沒辦法再去做其他財務目標的準備。

萬一工作、健康等方面有所變化，可能因此繳不起房貸而必須節衣縮食，日子將會毫無生活品質可言。

除了收入不符合要求，銀行貸款賺幅下跌、買家的信用評級如CTOSS及CCRIS出問題、在銀行要求更多的文件時買家無法呈交也是貸款被拒的原因之一。

70萬至100萬房貸最難批

根據REHDA提供的資料，介於70萬至100萬令吉的房貸最容易被銀行拒絕貸款，佔總數的27%，而25萬至50萬令吉的房屋貸款第二，為24%。

若比較未售出房產價格，會發現其實50萬至70萬令吉的房子並不是最主要被拒絕的對象。

結語：

光看REHDA的數據，發現目前產業市場最大的問題是出在國行打房上，以“買家收入不合格”為第一理由，有可能房價真的下跌了，打工族還是買不起房子。

很多的發展商都表示打房是他們的最大“敵人”，有些發展商認為他們有很多有條件的買家，但都因為國行打房而不能進場。國行打房錯了嗎？

下期為讀者探討，到底產業走緩，是整體市場，還是國行出了問題。

星洲日报