2014-01-03 17:30
（吉隆坡3日訊）政府打房措施正式開跑壓制產業購興，產業泡沫隱憂更是如影隨形，其中，商業產業供應過剩和租用率受壓尤其令人擔憂，上半年產業市場料黯然失色，次級市場活動淡靜還恐波及主要市場。
此外，調高印花稅措施等政策隱憂或在下半年重現，對產業投機風的殺傷力也可能較2014年預算案的打房政策效應大。
在打房風氣盛行下，豐隆研究直言，上半年的產業市場難有看頭，次級市場交投可能平靜，最終或對主要市場構成一些衝擊。
巴生河流域商產前景謹慎
聯昌研究對次領域辦公室和酒店的擔憂較零售領域高，並謹慎看待巴生河流域的商產前景。
2012年巴生河流域整體辦公室產的使用率受挫1.2%至79.8%，租金持續隨之承壓，其中，巴生河流域、柔佛和檳城的辦公室產使用率為全國最低點。
零售產業也未見好轉，2012年巴生河流域整體零售產使用率滑落1.1%到81.7%；巴生河流域酒店的平均使用率也挫0.8%到66.9%。
打房效應下半年顯現
另外，產業市場的政策壓力可能在下半年再次浮出檯面，令產業市場的士氣再受動搖。
除上調印花稅，聯昌認為，政府可能執行的措施還包括調低第二或第三產業的貸款對價值比，惟政府可能同時劃分特定商業產業的等級，以免充作住宅用途者受政策限制。
隨產業盈利稅已高，聯昌認為政府不太可能進一步調高產業盈利稅。
調高印花盈利稅衝擊更大
大馬購屋者協會（HBA）近期致力遊說政府調高第三至第五產業的印花盈利稅，至5%、7.5%和10%。產業目前最高的印花稅率僅3%。
聯昌認為，若政府真調高印花稅，對壓制投機更有效，也可能帶來較大的負面衝擊。
聯昌也提到，政府上調外國人置產的最低價不會顯著打擊巴生河流域的產業購興，因該區外國人的購買力早已受壓，不過，此舉卻可能衝擊依斯干達和檳城的產業市場，因外國人佔了市場的顯著比重。
由於政府的打房措施，產業發展商也對前景更為謹慎，許多產業發展商轉向專注有地住宅產業和可負擔的產業產品。
打壓投機短期負面
屋價長期仍看漲
屋價長期仍看漲
儘管特定地點流露泡沫跡象，在分析員眼中，大馬產業仍負擔得起，普遍未現泡沫危機，同時，隨產業長期支撐因素仍在，尤其住宅產業需求強勁、消費稅落實料推高通膨隱憂並提高產業作為通膨工具的魅力，長期屋價依然看漲。
聯昌認為，政府的宏觀審慎和政策只為打壓投機，非壓制實質需求，儘管短期帶來負面衝擊，長期影響正面，反而助於消除一些領域的泡沫問題。
“產業市場購興料恢復，因投資者最終將發現，產業價不太可能滑落，消費稅還可能進一步推動產業領域。＂
住宅產業未有過熱徵兆
過去20至25年中，大馬屋價只有兩次受挫，即1997/1998年的亞洲金融風暴及2008/2009年的全球金融危機。儘管如此，因屋價尋求恢復至新高，購房者當時買到廉價屋業的機會也有限。
聯昌基於過去3年的家庭收入支撐住宅產業的漲幅，可負擔指數維持在靠近史前最佳水平，不過分擔憂大馬住宅產的泡沫問題。
“我們未看到住宅產業價過熱的徵兆，因家庭收入提高仍支持著產業收益。＂大馬住宅產業價過去3年的複合年均增長率達9.4%，雖超越收入成長7.5%，惟若以長達13年的增幅來看，房價增幅為4.8%，落後收入成長的5.6%。因此，屋價升幅其實和收入一致。
聯昌直言，導致住宅產價近年升值的動力為產業供應成長不大，這也是產業市場長期受看好的原因。
住宅產業過去10至12年的每年供應成長，已自雙位數挫至2%以下，2012年的增幅更是最低點，僅1.6%，其中，吉隆坡為1.1%，雪州為1.5%。
通膨護盤工具
另外，住宅產業價主要受兩大因素主導，即經濟表現和市場情緒，而大馬全年實質經濟成長料達5%，近期通膨疑慮升高，也讓產業自然成為通膨的護盤工具。
豐隆看好產業市場在下半年復甦，支撐因素包括近期百物上漲的通膨預期；宏觀因素樂觀，包括平均家庭規模縮小、收入提高；長期供應成長因發展地段變少而滑落。
分析員實地了解後也發現，整體產業認購率依然穩健，大部分發展商仍放眼今年較高的銷量，顯示發展商仍看好新推介計劃的需求。
可趁低吸納產業股
QE退場若引發新興市場金融市場的拋壓，唯恐也將打擊高貝他股的產業股。
儘管如此，分析員認為，政府打房措施導致產業股近期走軟是進場時機，產業發展商強勁的銷售表現，是領域重估的催化劑。
聯昌幾乎唱好所有產業股，唯獨實達集團（SPSETIA,8664,主板產業組），歸咎於首席執行員丹斯里劉啟盛可能在3月前離巢。
聯昌認為，投資者屆時焦點可能自實達轉向其他發展商如馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）和UEM陽光（UEMS,5148,主板產業組）。豐隆則特看好有地住宅的發展商如金群利（MATRIX,5236,主板產業組）。
新興亞洲市場吸引力大減、國內條件欠樂觀、政府債券和大馬產業投資信託的的價差擴大，令大馬產業投資信託前景同樣平平。
豐隆保持大馬產業投資信託領域“中和＂評級，也基於基本面仍完好維持淨利預測。
（星洲日報／財經）
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