產業價格屢2014-01-05 13:00
- 業界人士指出，在新的2014年，如果準備買來自住，依然可以按原定計劃進行，假如買來投資，應該三思，除非賣主能降低產業要價，而且在仔細計算後，認為可行才宜買來投資。（圖：星洲日報）
經濟計劃推高房價
最近幾年產業價格持續走高，特別是巴生河流域一帶地區，其中一個關鍵因素是：“大吉隆坡的發展”，這項宏願計劃可以說是經濟轉型計劃的最大組合，除了大吉隆坡，也包括大巴生河流域的發展。
為了讓吉隆坡在2020年之前，成為世界20大最有活力的都市，當局擬定了一套計劃，通過捷運與高速快鐵的建設，改善基本設施網絡，以便吉隆坡與檳城和新加坡相互銜接。
另外，通過美化巴生河、增設公園與植樹，美化吉隆坡大都市、吸引全球100大跨國企業前來投資、引進50萬名專業人士及在海外工作的大馬人回返吉隆坡。
2010至2012年，吉隆坡的產業價格升幅在11.1至12.2%之間，與2009年的2.5%跌幅出現大逆轉，在雪蘭莪州，屋價則從2010年的9%升幅繼續上漲，2011年漲幅為11.3%、2012年再揚升16.4%。（參考附表）
產業價格似乎只起不跌，在新的2014年，到底該進場購買房屋，還是繼續租房？是否要追逐高價的房屋，還是鎖定其他地點、繼續物色房產單位？
投資？自住？三思而行
針對這一連串問題，業界人士指出，在新的2014年，如果準備買來自住，依然可以按原定計劃進行，假如買來投資，應該三思，除非賣主能降低產業要價，而且在仔細計算後，認為可行才宜買來投資。
實力產業經紀公司總裁陳建業指出，巴生河流域的屋價介於偏高水平，財務能力條件若許可，而且又物色到自己還滿意的房產單位，當然可以進行購屋計劃，可是，與本身財力條件相差太遠，最好不要勉強硬撐。
資深估價師張仰榮認為，假如屋價太貴，租屋是可行的，許多時候，由於屋價超高，當你最後供完房屋貸款，你可能發現其實所支付的貸款分期，遠遠超出原有貸款的數額，可能比貸款額多了一倍，甚至兩倍也有可能，如果這筆資金用在其他方面的投資，說不定可以取得更高回酬。
租屋可行
不過，陳建業表示，這比較適用於條件相距太遠的人士，否則，還是儘量設法購買一個在日後屬於自己的單位，而不是長期租屋，避免經常被迫搬家。
收入有限
想擁2屋不易
想擁2屋不易
說到搬家，張仰榮說，並不是說有了本身房屋的人就不需搬家，在人生的各個階段，可能因為工作、人生規劃需要從這個城市，搬去另一個城市，未能購買一間屬於本身房屋的人，也不需過於擔心，畢竟在人生的旅途中，諸多世事皆難以預料。
當然，多數人努力工作的目標，一般都希望頭頂上有片屋瓦，這是很正常的想法，以便實現“居者有其屋”
目標，因此，已有一間房屋的人，不要跟進大隊，再去購買一個單位，準備出租賺取租金；如果認真計算，不難發現，租金所得未必足以概括投資本金，因為貸款利息在複利的基礎上滾動，翻滾之後數目將相當可觀，其實劃不來。
購屋供屋不簡單
張仰榮繼續舉例說明，以大馬人的平均收入，欲多購買一間房產單位並不容易，他以家庭中等收入月薪8千令吉及低薪收入3千令吉為基礎，來說明購屋、供屋其實並不簡單。
例子一：中等收入家庭（月薪8千令吉），扣除公積金、所得稅、雜貨、汽車貸款、汽車維修、出外用餐、孩子教育與相關開銷、孩子零用錢、其他開銷，住在本身房屋（不需付租金），大約剩下2千令吉。
這2千令吉，只能作為購買一間30萬令吉房屋的分期付款，而且供期長達30年，意即申請者年齡不能超過35歲，這其實是相當大的挑戰。
例子二：低收入家庭（月薪3千令吉），一樣是扣除公積金、所得稅、日用品、汽車貸款、汽車維修、出外用餐、孩子教育與相關開銷、孩子零用錢、其他開銷，住在本身房屋（不需付租金），大約剩下600令吉。
看看低收入家庭的購買力，每月盈餘600令吉，只能購買一間價格不超過10萬令吉的廉價房屋，嚴格來說想要購買房屋並非想像中容易，購屋夢想也是大馬人的困境。
須量力而為
另外，在新的2014年是否準備賣屋、然後轉換一間比較大的房屋，以便一家人住得舒適一些？業界人士指出，如果本身財力充裕，看上自己屬意的房產單位後，可以先買下來，然後才開始進行賣屋計劃，這樣就不會賣了屋子，無法跟上後來買屋的步伐，間中陷入幾個月沒屋可住的窘境。
假設擔心萬一接不上軌道，在賣屋時可以和新買主商量，需向新買主租幾個月房屋，因為自己購買的房屋仍未辦好手續，而且需要一些時間進行裝修，買主同意了可以售賣。
多數人需要賣屋、換屋，才可能擁有另一間新的房屋，這種情況很普遍，畢竟擁有較大、較好的房屋，並不是一件容易實現的計劃。
我們先說未有房屋一族在新的一年，是否要不顧一切敲定購屋計劃，或是繼續租屋、租房，不要煩惱購屋的計劃。
年輕人優勢
房貸供期長
房貸供期長
大家可以理解，購買房屋是許多人，特別是年輕人理財規劃的遠大目標，年輕人購屋的優勢是房貸供期比較長，每個月的分期付款數目比較小；不過，劣勢是所擁有的首期購屋款可能比較少，需要借助長輩的財力才能實現購屋夢想。
此外，年輕人的工作如果薪酬高，從事的行業穩定、前景比較樂觀，申請房屋貸款獲批的幾率也比較高，銀行在批准個人提出貸款申請，也會瞭解其所服務的機構、前景是否樂觀、是否面對財務危機，包括是否已被接管，銀行的顧慮不外是避免貸款者收入不穩定，在支付房貸分期出現拖欠的情況。
綜合行內與業界人士的意見，年輕人第一次購買房屋，最好是鎖定自己能力所及的價位，避免拖欠房貸分期的支付，給自己的信用留下不理想的紀錄。
任何人都喜歡理想的房產單位，這是簡單不過的道理，問題是：價位是否在自己能力所及的範圍內，這一點一定要有很大的把握。
任何人購買的第一間房屋，可以作為日後換屋的首期屋款，屋價起多跌少，指的是絕大多數的房屋價格，在若干年後只有起、沒有跌。有了第一間房屋，將來準備換一間質量較好、面積較寬敞的房屋，即使本金不夠，至少手中有一間可以套現，可作為第二間房屋首期款的單位。
確保賣主繳清費用
產業顧問補充，通貨膨脹造成我們的可花用收入變相減少，產業的價值如果沒有增長，與貶值沒有兩樣，在大馬市場，貶值產業計劃並不多，除非產業是坐落在很糟的地點，例如出入不方便、或是低洼地帶，每逢下雨就會淹水，或是一些乏人問津的單位。
不論是第一次買屋子或賣房屋，由專業的律師負責至關重要，畢竟沒有經歷買屋、賣屋過程、未具備買屋或賣屋的經驗，根本無法察覺間中可能出現的枝節問題。
在等待賣屋手續完成的期間，賣主需準備好已繳清的門牌稅、地稅單，在交屋之前，尚需交出最後已繳付的電費、水費及排污費單，這樣買方也能辦理轉換電費、水費賬戶的手續。
許多時候，賣主將房屋賣了，卻沒有跟進買方辦理水費、電費及排污費的轉名手續，忽略買方若沒有辦理水費、電費及排污費賬戶的名字，不只不能領回水費、電費抵押金，也可能在日後面對買方積欠大筆水費、電費，賣方被水務公司及國能公司追討欠款的麻煩。
財力不足
應降低要求
應降低要求
一般人普遍認為，如果財力可行，最好是以個人名義購買房屋，假如有朝一日準備脫售，情況會比較簡單，至少不會出現一個有心要賣，另一個卻不想要賣房屋的情況。
不過，當今房產價格並不便宜，除非是個人財力很充裕，否則，要在城市購買一個房產單位，其實並不容易。
話雖這麼說，個人鎖定目標，以個人財力置產還是可行的，當自己的財務條件距離目標房屋價格不遠，可以設法籌措資金，或是請家中的長輩充當貸款擔保人（如果他們的條件符合資格），否則，就要退而求其次，降低對房產的要求。
個人購屋者不一定是年輕人，也可能是中年人，有些人常年在外地工作、租了一段時間的房屋，準備回來家鄉發展，工作穩定後，也有了購買房屋的打算。
房價高企
迫使聯名買屋
迫使聯名買屋
不過，隨著屋價介於偏高水平，個人實現購屋夢想的願望已經越來越難，許多人必須聯名購買，而且銀行批准申請者的審核程序也比較嚴謹，除非個人財力條件很強穩，否則，準備以個人名義買房的願望並不容易實現。
最好以個人名義購買
假設打算不準備長期持有第一間房屋，最好是購買一間日後不致於賣不出、或是租不出的房屋，這是投資或購買產業最基本的守則；另外，假如財力足夠，最好是以個人名義購買，日後若準備脫售或保留一個時候，以便每月有租金收入，個人也比較容易做決定。
由於年輕人社會閱歷不深，對於購屋計劃的設想可能不大週全，舉個例子，曾經看過一些年輕人，其收入比一般同年齡的職場新秀高，雖然有條件領取供期不超過30年的房貸配備；可是，卻選了35年或40年的貸款分期配套，以便每月有多一些盈餘，因為他看上一部比較好的車子，準備用來償還車價較貴的分期付款。
不過，隨著國家銀行發出新的指南，規定房屋貸款期不可拉得太長、而且降低供完貸款的最高年齡，因此，申請房屋貸款的個人，條件必須更為優厚，申請貸款獲批的機會才比較大。
假如為了擁有另一間房屋，被迫賣掉第一間屋子，個人在計算賣屋的得失不宜過於嚴緊，因為價格捉得太緊爭取買家的機會就會較小。假設10年前是以22萬令吉購買，如今，只能賣30萬令吉；可是，自己花了接近3萬令吉的裝修費，買賣差價只有5萬令吉，加上購買房屋時花用的律師費與印花稅、貸款利息等開銷，其實不見得有利可圖。
話雖然這樣說，可是，別忘了在這10年期間，如果沒有這間房屋供住用，而是向別人租屋，一個月1千令吉的租金，10年來支付的租金數額，認真算起來已經是12萬令吉，這也是一筆不小的數目。
事先查詢貸款額度
還有另一種情況，雖然是到外地工作，但未必都是衣錦還鄉，並非每個人都在外地或海外賺了一桶金回來，除了現金儲蓄，一般都沒有其他文件可以證明本身的財力，在這種情況下，若準備購買價格比較高昂的產業，向銀行提出貸款申請可能比較難獲批。
難歸難，凡事都要有開始，其中一個辦法是降低貸款額度，與其貸款90%，可以降低至貸款80%或70%，另一個辦法是降低準備購買的房屋價格。
在本地市場，除了檳城及巴生河流域，國內其他城市的房產價格，普遍在可以負擔的水平，儘管價格已經比過去幾年大幅升高。
個人在購買房屋之前，最好是先向銀行查詢本身符合貸款的額度，然後才開始物色房產類型，舉個例子，假如屬意雪蘭莪州八打靈再也、首邦市，一定要先瞭解這個地區的屋價水平，然後才進行預算。
如果準備在檳城購置產業，同樣的，也必須對檳島或威省的屋價有基本的概念，檳州的產業價格，在全國數一數二偏高，也有人建議在雪蘭莪州與檳城之間的霹靂州購買產業，他們認為可以考慮怡保或金寶，相比之下，這兩個城市的產業價格仍在可負擔的範圍內。
置產者轉向二三線城市
嚴格來說，柔佛州幾個城市的產業，也是產業投資者鎖定的目標，南馬的依斯干達經濟特區，價格可能因為鄰國投資者進場，被相繼推高，因此，一些置產者轉向州內的二線或三線城市。
從柔佛州往北走是遊客州馬六甲，州內的一些度假產業計劃，也是產業投資者的目標投資；另外，森美蘭州由於比較靠近雪蘭莪州，少部份森州人，儘管在吉隆坡工作，也選擇在芙蓉購買產業，畢竟價格比首都吉隆坡便宜。
不過，雪蘭莪州的加影、萬宜可能是產業重鎮的後起之秀，由於首都吉隆坡的產業價格高昂，在捷運計劃的效應與帶動下，購屋新秀也將目標轉向新興城市，以減輕本身的購屋負擔。
結語：
總的來說，個人產業購買者或投資者，在產業的選項比較多，至少不需要遷就另一名購屋者的意願，準備購買哪一類型的產業、準備在哪一個州購買，都有本身的自主權，最主要是本身有能力償付房貸分期，這樣問題就簡單多了
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