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Sunday, November 10, 2013

購買房屋的問題

伍小姐來信提出有關購買房屋的問題,她在信中指出,由於本身是購屋市場的新人,希望多瞭解一些有關購屋的事項,以便在購屋時不會做出錯誤決定。
1.購買建成的房屋或興建中房屋的分別,有哪些風險?
2.興建中的房屋與建成的房屋,在價格上是否有很大差別?
3.購買房屋的整個交易如何進行?
4.與發展商/賣方/銀行簽署買賣合約之前,需注意哪些事項?
5.在選擇貸款銀行時,應注意哪些方面的問題?
答:許多人都曉得,購買房屋與購買其他商品不一樣,這是一件大型的財物,一旦決定錯誤或投資失策,可能會賠上辛苦賺來的收入和儲蓄。
購買建成的房屋與購買興建中的房屋,價格上會有差別,至於差幅多大,沒有一定的標準,因為這要看產業所在的地區,是否為永久地契或租賃地契產業等等。
關於購買房屋的過程如何,尚需要看是否向發展商購買、還是在轉手市場購買,假如是購買發展商推出的房產單位,首先要知道產業所在的位置,有關地點在這之前是否為廢礦湖地、填了垃圾的空地或是低洼地區。
如果在意這些地點,或是對這些地點沒有信心,最好是不要做出購買決定,以免給了訂金之後卻又後悔或懊惱不已。
購買發展商新推出的產業,應該瞭解的事項包括選擇聲譽好的發展商、查看發展商是否將土地抵押給銀行、有關產業是否坐落在租賃地契土地,假如是,還剩下多少年,建築藍圖是否已獲批准等等。
發展商提供的新屋推售小冊子,只能充作參考,從裡邊提供的資料,加上其售價做比較,然後再請教一些對購屋較有心得的前輩,以免做出錯誤決定。
免買賣合約律師費利弊互見
另外,有些發展商為了加強產業計劃的吸引力,也提供購買者免買賣合約律師費,可是,必須選用發展商的律師;不過,這一點有利有弊,好的一點是可以節省律師費,但卻受制於發展商,特別是服務公寓的購屋者,應該仔細閱讀有關買賣合約的內容,因為那可能不是一份標準的合約,而是由發展商本身律師草擬的文件。
至於購買轉手房屋,一定要確保賣主不是一名破產者,雖然不一定會遇到這樣的問題,不過,的確曾發生一些買主面對這樣的問題,交易在進行中,不知該如何取捨。
在與銀行簽署貸款合約之前,必須準備足夠的律師費及印花稅,因為這是一筆不小的費用。
另外,在簽署買賣合約時,律師樓的收費是以屋價作為計算基礎,首15萬令吉收1%,接下來到不超過85萬令吉0.7%,至於政府徵收的印花稅則是首10萬令吉1%、接下來到不超過50萬令吉2%,以此類推。
貸款配套以個人財務條件為準
在選擇銀行的貸款配套,是以個人的財務條件為准,銀行貸款部的執行員評估會個別申請者的財務條件,譬如申請者的年齡、收入有多少,準備購買的房屋價格在哪一水平,需領取的貸款介於屋價的多少個百分比等等。
其實,在還沒有訂購房屋之前,也可以向一些銀行詢問,表明本身準備購買價格在20萬至25萬令吉的房屋(假設),以本身的收入、準備面對多少年的房屋供期,可以領取多少巴仙的貸款,或者是自己的月收入只有3千令吉,可以購買價格在哪一個水平的房屋等等。
也許這樣會比較實際,以免付了訂錢,卻面對貸款申請被駁回,可能失去訂金的問題。(星洲日報/投資致富‧產業問診‧文:鄭碧娥)

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