房產泡沫的隱憂

房地產業是大馬其中一個主要的經濟領域，該領域與其他許多主要的行業有關，對政府來說，確保房產業領域成長持穩仍是一項挑戰。

我國正朝2020年成為高收入國邁進，政府需要努力迎合人民對房屋的需求，對大家來說，頭頂上能有屋瓦擋風避雨是夢想，擁有房屋也被視為人類基本的需求。

可負擔房屋嚴缺

人們普遍認同，重組社會與消除貧窮，房屋是其中一項重要的工具，房產領域也是其中一個推動經濟成長、概括140個下游工業的領域。

由於相互依賴，房產市場若有任何風吹草動，將會牽連其他領域的發展，因此，維持房產領域健全成長尤其重要，避免對國家經濟造成負面影響效應。

房產領域有許多待正視的問題、以及需要面對的挑戰，最主要的一項是：“可負擔房屋”

課題，已經是大馬的一大隱憂，雖然目前的房產市場仍相當有活力，可是，可負擔房屋特別欠缺，尤其是對中低收入的族群而言。

關於擁有可負擔房屋，這是大馬各大城鎮市民普遍面對的問題，許多國民發現並不容易購獲可負擔房屋，目前，71%的大馬人口，或者說大約2千萬人，居住在城市地區，這與1957獨立那年，大約89%的人居住在鄉區是很大的差距。

由於低收入族群的房產需求由政府處理，中收入群之中面對可負擔房屋的問題最為尖銳，中收入家庭的可負擔能力，不只影響他們成為屋主的能力，也包括他們能購買的房屋面積與類型。

人民對可負擔房屋的購買力，受到屋價水平、家庭收入與融資成本架構的影響，在這期間，除了2011年設立的“我的第一家園”計劃，政府隨後成立一馬人民房屋計劃（PR1MA），該項計劃已於2012年開跑，這項計劃旨在提供居住在城市的中收入群，有能力購買房屋，應付他們對房屋的需求。

薪金追不上屋價“漲潮”

產業市場的自由發展，已經逐漸轉向高價位的產業趨勢，根據全國產業資訊中心的數據，2011年至今，屋價平均漲幅介於9.96%與12.3%之間，目前，首都吉隆坡擁有最昂貴的房屋，2012年，屋價平均水平介於53萬4千216令吉，排第二是沙巴，以及雪蘭莪州排第三，平均屋價分別是38萬2千160令吉和37萬4千815令吉。

大馬的全屋價指數已從2010年的19萬6千618令吉，上漲至2012年的24萬1千591令吉，比較大的隱憂是，收入並沒有與屋價同步走高，統計局在2012年對家庭收入展開的調查顯示，大約80%的大馬人，月收入低於6千954令吉。

以凈收入的30%償還房貸分期，以及目前的基本借貸率6.6%作為計算基礎，這組人只有能力購買價格低於30萬令吉的房屋，這與吉隆坡的平均屋價53萬4千216令吉相比，仍有一段距離，除非他們不在吉隆坡購買房屋，問題是，在吉隆坡上班者居多，對房屋的需求也最大。

有鑒於此，房屋發展商應該增建價格低於30萬令吉的房屋，可是，2012年全國產業資訊中的報告指出，新推出的房產計劃，只有31.7%的售價低於25萬令吉，這顯示，房屋的需求與供應之間出現不均衡狀況，特別是針對目標群市民的需求。與需求比較，可負擔房屋的供應仍欠缺大約40%，這是個不小的數目。

可負擔房屋需求保持強勁

談到產業永續發展，過程中將面對的挑戰與良機時，高美達（GLOMAC，5020，主板產業組）董事經理兼首席執行員拿督法迪依斯干達說，市場對可負擔房屋的需求保持強勁，這些產業資本增值可觀。

在巴生河流域，售價在50萬令吉的房屋，過去一年需求揚升21%，這裡人均收入水平比全國其他地區較高。根據統計，76%國人平均收入少過5千令吉。

他說，人們對購買房屋的考量分別是：社區保安理想、附近有輕快鐵、捷運路線，以及巴士等基本設施，最近這些年，影響屋價因素分別有：實際收入、基本設施、供應及經濟活動，法迪說，在過去的5年，建築成本上漲超過100%，廉價房屋計劃應該由中央政府及州政府負責，以減輕私人發展商的負擔。

另外，政府在10月提呈新財政預算案時，料將建議提高產業盈利稅，以達到政府抑制產業投機活動的目標。

與此同時，馬帕斯（MPCORP，6548，主板產業組）總裁/首席執行員莊崇寶認為，在現階段，財政赤字、家庭債務偏高，在提高人民收入的同時，也應該降低房屋的成本，人民才有能力購買房屋。

他說，假如人均收入提高，可是屋價繼續上漲，依然追不上屋價的上漲步伐，人民百姓擁有房屋的比率將保持偏低。

巴生河流域產業形成泡沫？

博特拉大學房屋研究中心教授拿督阿邦阿都拉說，巴生河流域的屋價的水平最懸殊，人為因素造成產業價格上漲，泡沫可能因而形成。

他表示，巴生河流域產業市場近年的買家，投資者及投機者參半，促使產業價格翻倍上漲，一些交易熱絡的地區出現微型泡沫。

過去這幾年，富裕的屋主多數集中在大吉隆坡／大巴生河流域地區：

產業盈利稅未抑制投機風

城市和諧、房屋與地方政府部長拿督阿都拉曼達蘭宣稱，近年來，一些發展商推出“發展商承擔利息制”，以推動他們的高價房產計劃，在這項制度之下，買家不需支付大筆首期購屋款，他們只需支付訂金，等待房屋完工後才開始供還貸款分期與利息。

在一般情況，金融機構也願意提供這類產業計劃的買家融資，並且將這類產業貸款視為低風險，可是，比較寬鬆的貸款計劃卻造成屋價迅速上漲。

另外，比率偏低的產業盈利稅，也不容易抑制產業投機活動，2007年之前，產業投資者在購買產業的首2年若脫售產業，必須被徵收所賺盈利的30%為產業盈利稅，在3年內脫售的徵收率20%，4年內15%，以及5年內5%。

不過，從2007年4月至2009年12月31日，脫售產業賺取的利潤豁免繳交產業盈利稅，該項措施主要是振興市場低潮期間的產業銷量。

為確保房產體系保持平穩，當局重新推行產業盈利稅措施，以期將過熱的市場降溫，2011年實施2年內脫售產業徵收10%盈利稅，2012年進一步調高至15%。

可是，全國產業資訊中心的房屋價格指數顯示，2011至2012年的房屋價格漲幅，是過去5年來水平最高的紀錄，其中一些州屬例如雪蘭莪、吉隆坡、檳城、彭亨、沙巴、霹靂及登嘉樓的屋價，皆在2012年取得雙位數成長率，這顯示目前的產業盈利稅機制，並未有效穩定房屋的價格，因此，需要進一步調高，以抑制房產市場不健全的投機風。

政府加強打房力道

阿都拉曼說，為解決問題及確保房產領域的永續發展，政府有必要加大干預尺度，包括實施更嚴謹的措施，以確保國內的產業價格保持合理及介於可負擔水平。

此外，政府也需正視產業市場的投機活動，以避免產業泡沫的形成與爆破，同時，更要確保大馬的家庭債務增長率保持健全，政府料需要推出新的財務政策，以控制屋價的迅速上漲。

在較早時，政府已開始推行一些財務措施，國家銀行宣佈，第三間房屋的貸款對比屋價比率，最高鎖定在70%，第一與第二間房屋並不受影響，因此，不會對真正的房屋買家造成衝擊。

國家銀行也在不久前宣佈，房產貸款的最長期限為35年，另外，個人貸款的最高年數只是10年，確保能降低家庭債務的比重，這些措施旨在確保產業市場能夠降溫，以便該領域可以持穩成長。

供應增需求跌
泡沫恐破裂

產業估價師張仰榮針對“我們是否朝向房屋與產業泡沫”課題表示：“產業泡沫已經來輕敲我們的大門。”

他說，由需求、投機推動屋價上漲，加上產業供應有限，需要一段時間補充，更多的人認為現在不買，日後會更貴，這些都足以推動產業泡沫成形。

產業投機者通過短期間的買賣，進一步推動市場需求，進而將產業價格推高，到了一個時候，假如出現需求下跌、供應增加，導致產業價格下跌，這時就是泡沫爆破的時候。

他以1997/1998亞洲金融危機前後，產業交易與價值的增幅與減幅為例，說明產業市場有周期，有起、也有跌的時候。

在亞洲金融危機前，1995年的產業市場報告指出，產業交易比1994年增加15.79%，價值則比1994年高出34.06%，同樣的，在1996年的產業市場報告，產業交易比1995年多了7.4%，價值則高出22.9%。

到了1997年的產業市場報告，產業交易比1996年增加1.8%，價值則增長8.4%，可是，在1998年的產業市場報告，突出產業交易總數為過去7年來最低，其中產業交易比1997年減少32.3%，價值比1997年減少47.8%。

1998年的產業市場報告顯示，住宅產業交易比1997年減少30%、價值減少36%；商業產業方面，產業交易比1997年減少44.1%、價值則減少43.9%。

至於工業產業的交易，報告指出，比1997年減少48.1%、價值減少55.5%，農業地方面，交易比1997年減少22.1%，價值也減少47.7%。

此外，發展地段的交易比1997年減少47.4%，價值則滑落72.8%，這些數據說明，金融危機的發生，對產業市場的衝擊是相等明顯的。

收入沒2萬？
申請房貸難！

張仰榮也舉了幾個熱門產業地區，產業價值大幅飆升，想要購買的產業買家，若沒有2萬令吉或以上的收入，其實並不容易實現，申請產業貸款也不易獲批。

也許大家會說，這些都是高檔產業，舉這些例子比較不實際，接下來看一個原價為中價產業的例子。

雖然這原本是一間中價的房產單位，可是，價格的漲幅也相當“可觀”，對許多市民來說，一樣是很難負擔。

結語：

在大馬朝向高收入國邁進的期間，城市人口將繼續增長，鄉區人民遷入城市，促使城中的市民對房屋的需求大幅提高，造成城市的房價取得偏高漲幅，假如市政府當局沒有很好進行規劃，很可能對城市的社經發展構成不利衝擊。（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：鄭碧娥）