投資者：回酬高‧“團購房地產會上癮＂

2014-02-19 10:38

（雪蘭莪‧八打靈再也18日訊）團購房地產回酬高，投資者坦言，“會讓人買上癮。”

• 目前市場上有10個至20個活躍的房屋投資者俱樂部，他們在過去3年非常活躍，在檳城、吉隆坡及柔佛一帶積極看房，專找易轉手的目標下手。（圖：星洲日報）

在北馬一帶，30至40萬令吉的產業是最多人炒的，這些炒家通常是在私人界任職者，而60萬令吉以上的，則是商人在炒，這些人資金充足，因此就算行情不好，對他們也沒有影響，對轉售市場也沒有影響。

而價格越低的產業漲幅就越低，價格越貴，賺的錢就會越多；越是好“炒”。

熱衷於團購房地產的激勵講師範盈接受星洲日報訪問時坦言，在嚐過團購房地產的高回酬之後，就不想工作了，一年只要做兩三宗交易就已足夠了。

到國外“掃貨”

她說，經過房地產投資激勵講師的“洗腦後”，團員都不會只買一兩間，至少5間是很普通的。現在團購隊甚至到美國、英國、印度、新加坡、澳洲團購房地產。

她指出，基本上團購有幾種方式，第一：結合投資者的力量，大家注資，注冊成立一間房地產投資私人有限公司，由數名掌控人選擇投資項目，再把賺的錢存入這個基金內。

第二：小團購，由3至6人組成，大家合資購買一個產業。

第三：通過房地產投資者俱樂部協調，與發展商洽好優惠價，優先讓會員購買，而負責協調的產業講師（Propetry Guru）一般上會從會員購買產業的總數額中，獲得發展商提供特定傭金。

“會員們會在預售前一起去買產業，由發展商安排專人為他們講解有關產業，不限制購買的數量。”

可優先選擇位置好單位她說，團購有很多好處，除了可以獲得比發展商在推出市場前更低價格及各種優惠之外，大家還可以優先選擇位置漂亮的單位。

她直言，從訂購到屋子建竣，這樣的轉售（sub sale）至少可以賺30至40%的回酬。一般上20多萬令吉的房子建好後就可以賣到40多萬令吉。

她說，如果沒有這樣的漲幅，炒家是無法賺錢的，因為要支付銀行的貸款、產業盈利稅、銀行的利息等。

她說，由於大家都是團購的會員，對於轉售會有一定的共識，所以容易控制價錢。“例如一個30間的店屋發展計劃，若我們一起買了20間，就能夠控制價錢了。”

激勵講師帶動團購風潮

范盈指出，這股團購風潮是在約3、4年前由房地產投資激勵講師帶動。在這之前大家只是幾個人合資一起買，但不是整批人一起看屋子買產業，房地產市場並沒有這麼旺盛，而且以受英文教育背景的人士居多。

她說，後來出現很多以中文為媒介語的激勵講師，這些炒家小圈圈就冒出了。

她說，這個行業和其他行業不同，同行沒有競爭，對手只有發展商，所以很多時候不同投資組合的會員大家會一起分享資訊，結合力量。

鄭金龍：打房減緩投機
“須禁止不法內線交易＂

大馬購屋者協會總秘書鄭金龍認為，房地部可在不修改法令的前提下，馬上實施要求發展商限制個人購買4個或以上單位的措施。

他說，政府出手打房要快、狠、準，從取消發展商承擔利息計劃（DIBS）及提高產業盈利稅（RPGT）下手，已減緩房市投機活動，因此如今是時候將目標轉向房屋投資者俱樂部的團購行為。

鄭金龍透露，目前市場上有10個至20個活躍的房屋投資者俱樂部，他們在過去3年非常活躍，在檳城、吉隆坡及柔佛一帶積極看房，專找易轉手的目標下手。

“大馬購屋者協會歡迎房地部長要限制團購的言論，我們瞭解這是短期措施，長期而言一定要修改法令，明文禁止房地產內線交易。”

大量買進獲優惠價

他表示，有些發展商和每次大量買進單位的投資者俱樂部合作，讓後者提早購買和拿到優惠價，這已涉及不法的內線交易。

“另外有些做法是成立有限公司，公司自己人買自己的單位，以塑造有關房屋計劃熱銷的虛假現象。”

他說，團購的做法已導致涉及的房屋計劃在交屋時，房價飆高至不合理水平，而真正要購買自住卻遲進場者，要承擔高屋價。

“我聽說市內有一個高級公寓計劃，800個售價90萬令吉的單位在2天內售完，這是如何辦到的？”

建議購第三屋
須繳房價5%印花稅

另一方面，鄭金龍也再次強調，政府調高產業盈利稅（RPGT），對房屋投機者而言，是一項可負擔的離場費用（exitcost），因此目前也有提高印花稅的必要。

目前購買房屋的印花稅為首10萬令吉1%、接下來40萬令吉2%、50萬令吉以上印花稅漲至3%。

鄭金龍建議首2間房屋維持現有的產業印花稅計算方式，但購入第三間產業者，則一律需要繳付相等於房價5%的印花稅，而第四間產業的印花稅則一律征收7.5%，及第五間則征收相等於房價10%的印花稅。

“高昂的進場和離場費用，才能遏制房屋投機活動，又不影響真正購屋自住者。”

此外，大馬購屋者協會也呼吁政府要求發展商在宣傳單上，列明各款房屋價格的最高及最低售價，以免價差過大，誤導購屋者。

“有的發展商只說最新房屋計劃售價介於30萬至150萬令吉，中間的價差過大，有意購屋者拿著傳單到銷售處，可能發現30萬的單位只有1間且被買走了，其餘多是70萬至80萬令吉。”

他說，所謂預售只是發展商的行銷策略，任何公開促銷活動獲得都要獲得政府的銷售准證，沒有不經許可就買屋的事情。

黃騰亮：政府不應過度干預

另一方面，大馬房地產發展商會（REHDA）前主席拿督黃騰亮則認為，政府不應過度干預房地產市場。

他表示，政府從今年起祭出的打房措施包括取消發展商承擔利息計劃、調高產業盈利稅等，已讓市場逐漸冷卻下來。

“如果你說房價高，就應理性不要進場購買，但我們看到的是很多高價產業，還是很受歡迎。”

城市和諧、房屋及地方政府部長拿督阿都拉曼達蘭昨日表示，將在一個月內與大馬房地產發展商會代表會面，而業者也樂於與政府開會商討。

較早前，首相署部長拿督斯里阿都華希呼吁發展商，減少房屋計劃預售促銷活動（Pre-launch Sale），以減少購買房屋作投資用途，卻沒有自住的購屋者，並指有些住宅區出現取鑰匙一年後，入住率少於30%的現象。

炒房地產
需有良知原則

對炒高房地產價格的指責，范盈說，她並不會感到內疚和心虛，因為她炒房地產是有良知和原則的。

“我不會炒民生，如住家、公寓、廉價屋，因為這會製造很多民生問題，讓很多真正要買屋子的人買不起房子，我炒的是地皮、工廠及商用店屋。”

不過她坦言，無法阻止他人炒，因為剛入行，資金不足，一般上只能炒10萬令吉左右的房子。

指政府難控制團購

對於政府要制定條例，規定團購只能買特定數量的單位，作為打房措施一事，她認為政府是無從控制人們團購的。

“政府該如何控制我們，難道我們要共同購買房地產不可以嗎？”並認為政府最多只能控制發展商和注冊的房地產公司。

她認為，會製造民生問題的房地產不該炒，建議政府規定一個價錢，禁止人們炒，至於有錢人的炒樓，就由他們去吧，如此才會讓金錢在市場流通。

她說，自己在成功之前也經歷過很多血淚史，也曾交了很多學費，包括買到不適合的產業，要虧本賣等。

她說，要加入這一行必須做很多的功課，包括每天看報紙、看產業，找估價師、跟銀行談等，還要跟各方的人套交情，以期獲取最快的資訊。

鄭水興：團購可壓制房價

國際房地產投資顧問兼國際房地產投資者俱樂部主席拿督斯里鄭水興駁斥團購炒高屋價，並指真正團購的方式反而可以壓制房價上漲。但若以不同的炒房方式則會把房價弄得偏高。

他受詢時對星洲日報說，團購是把屋價壓低，如果大家都想買這棟樓，大家一起去買，買的時候拿到優惠價，那賣出去的時候也可以便宜一點。

炒樓非團購目的

他說，如果你的團購目的是好的，有照顧到大多數人的利益，不是如購屋者協會所說的，很多人用炒樓的方式，買了以後再以高價賣給別人，那就不是團購的真正目的。

他補充，團購並不是在摧毀普通人買房地產的資格，也不是為了讓任何大企業賺大錢，而是要結合大家的力量，買到最佳的產業。

他說，作為一名房地產投資者，有關的投資必須是長期性的，而市場上很多上市公司，包括僱員公積金局（EPF）及政府機構都是一棟棟地在購買房地產，他們才是最大的炒房團。

他坦承，在前兩年，不論是發展商還是炒房團所引起的，一些地區的房地產價格確實過高。

他認為，政府不該制定政策，限定購屋者購買屋子的數量，因為這幾乎會讓大馬的經濟垮掉。有很多團購的成員是買來自己用，為何要去限制這些人？

“團購不能被限制，若5至10個人想買屋子來自己住，也只是想透過團購買到更便宜的屋子而已。

不論高官或普通人，大家都想通過團購來賺錢。”

【編者的話】
打房政策雙面刃

大城市的許多居民已陷入“中產困境”，他們的收入難以負擔叫價超過50萬令吉的房屋；但又不符合購買“人民房屋”的資格；對這群打扮光鮮，可以年年出國旅行的城市居民來說，“居者有其屋”的基本生活條件竟是那麼遙不可及。

城市居民的“房事”從來就苦水滿杯。有人天天愁沒有房住，卻有越來越多人熱衷參與團購房屋的活動，當中至少30%的回酬使這類組織像滾雪球般，越滾越大。

房屋部長發表要限制團購房屋的言論，購屋者協會馬上回應，促請政府“快、狠、準”3招打房，因為政府調高產業盈利稅（RPGT），對房屋投機者而言，是微不足道的離場費用。

但打房政策是雙面刃，順得哥來失嫂意。大馬房地產發展商公會就認為，政府不應過度干預房地產市場；發展商不拒絕團購，因為有固定銷售量才更容易爭取到銀行融資；兩者是環環相扣。而產業古魯（Propety Guru）也告訴大家，他們是助長屋業發展，因為不炒中低價屋，所以不傷及民生。

“公積金局、保險公司等是更大的炒家，政府又要如何應對？”

（星洲日報‧報道：盧慧菁、郭秋香）