產業今年3大逆風

2014-02-13 17:15

（吉隆坡13日訊）大馬產業市場將在2014年面對3大逆風，包括需求疲軟、供應增加及利率正常化，預計打擊購興，產業銷售量將下跌5至10%，惟屋價仍將高企不下，料將升高3%。

• 大馬產業市場將在2014年面對3大逆風，包括需求疲軟、供應增加及利率正常化，預計打擊購興，產業銷售量將下跌5至10%，惟屋價仍將高企不下，料將升高3%。（圖：星洲日報）

銷售料跌5至10%
屋價料增3%

隨著產業市場走軟，目前已出現過熱現象的伊斯干達高檔共管公寓、吉隆坡辦公樓和小型混合型單位，將浮現更高的風險。

黃氏唯高達研究指出，儘管屋價因成本推動而企穩，今年屋價應可按年成長3%（和通膨率一致），但需求放緩和游資緊縮，以及更多新供應流入市場，產業市場的逆風正在加強。

第一道逆風是2014至2015年新產業供應將加速。這是由於在2011至2012年有大量新盤推介活動，尤其是高樓住宅/綜合發展計劃，導致接下來的新供應量大增。自2011年以來，建築動工活動已強勁反彈，如今開始有更多產業竣工。

第二道逆風則是需求放緩。拜政府近期的打房措施加上人民可支配收入減少所賜，國內產業需求深受影響。在補貼合理化計劃、明年推出消費稅、落實最低薪金制和馬幣疲軟，將引爆通膨，令人民負擔加重，購屋能力隨之降低。

回顧在2005至2006年和2008年汽油售價大漲時，住宅銷售萎縮3至5%，交易量大減7至8%。

銀行或同步升息

第三道逆風則是利率正常化將打擊購屋情緒。

大馬國家銀行可能調升隔夜政策利率以抑制通膨，雖然推動經濟成長仍是只最優先考量。雖然銀行平均貸款利率不一定追隨隔夜政策利率，但由於房屋利率淨息差（NIM）目前收窄至約1%，因此銀行將可能同步升息。

“我們估計利率每上升50個基點，將令可負擔能力降低1.6%，雖然衝擊可能很小，但至少在最初階段將會打擊購屋情緒。”

黃氏唯高達指出，大型基建不斷推展，原料和勞力需求增加，可能進一步推高成本。建築公司擁有龐大合約訂單，並可能獲頒更多合約，加上2014至2015年將有更多產業供應，而政府近期取締外勞將令建築業勞工問題惡化。

據瞭解新建築合約投標價格已提高10%，補貼合理化和消費稅將令成本進一步上漲，令發展商賺幅受侵蝕，因市場疲軟，難以轉0嫁成本給購屋者。

3產業次領域過熱

黃氏唯高達指出，3個產業次領域正出現過熱現象，令風險升高。

吉隆坡辦公樓：

根據萊坊房地產公司（Knight Frank），吉隆坡新辦公樓面積在2016年杪將增加21%或1千400萬方尺，由於每年平均吸納率只有300萬方尺，顯示有潛在過剩的風險。舊的辦公樓可能流失租戶給更新、更現代化和更大樓面的建築大樓。大型政府重建計劃（如100層樓的獨立遺產大廈、吉隆坡國際金融區、大馬城和武吉免登商業中心）將令局勢更為惡化。

混合型高樓（SOHO/SOVO/SOFO）：

這類產業日益普遍，因屬於商業產業，不受國行打房措施影響，同時面積較小（低於1千方尺），令其價格處可負擔水平。但是不少這類產業是位於市郊，辦公空間的需求偏低。估計未來3至4年將至少有1萬5千個混合單位建竣，其中大部份是在2014至2015年。

伊斯干達高檔共管公寓：

近期在努沙再也、Medini、金海灣和新出推介的新盤，售價為每方尺600至1千令吉（熱門產業更高達每方尺1千500令吉），和吉隆坡不遑多讓。

2014年伊斯干達特區新增供應量料增加3倍至逾4千間，預料將不斷增高直至2017年（尚未包括伊斯干達浮城的新盤），中國碧桂園在金海灣推出的9千間房屋將令供應過量（已售出70%，主要為外國買家），但未來3至4年建材和勞工供應緊縮的問題將帶來挑戰。

目前伊斯干達特區的高檔共管公寓的需求主要是投機性質，缺乏廣大民眾參與，政府近期提高外國人購買產業的門檻將打擊外資購興，大幅參與伊斯干達特區高檔共管公寓的發展商如伊斯干達浮城/地不佬穩固（TEBRAU，1589，主板產業組）和麗陽機構（TROP，5401，主板產業組將容易受創，從事有地大眾房屋的公司則有穩健需求，而大量涉足該特區的產業公司可能也受需求（尤其是外國需求）放緩的影響。