消費稅前趕買屋？

2014-06-15 13:03

業界人士認為，如果準備購買房產，今年應該進場，擔心明年4月開始落實6%的消費稅，產業價格將水漲船高，不過，部份產業顧問並不完全認同這樣的預測。

嚴格來說，6%的消費稅是取代現有的銷售稅與服務稅，低於10%的銷售稅和6%的服務稅，有助於減輕國人的負擔；此外，消費稅也為政府的發展計劃，提供較好的收入來源。因此，實行消費稅對所有人來說，可達到雙贏的成效。

目前有超過140個國家採用消費稅或增值稅，而且證明在先進國家相當有效；另外，並非所有類型的產業將被徵收消費稅，產業顧問指出，住宅產業並不包括在內，商業產業則無法豁免，不過，由於建築材料將被徵收6%消費稅，因此，住宅產業的售價也可能被推高。

不必急於一時

那麼，大家是否應該在2015年4月，消費稅開始實行敲定買房協議，產業顧問認為未必急於在現階段進場，畢竟產業價格並不便宜，還是要三思而後行，道理很簡單，當大家都急於進場，很可能失去議價能力。

反之，當較少人在場內物色房產時，很有可能成為買家市場，進而出現對買方較有利的形勢。

房產平穩成長5%至8%

大馬產業經紀公會主席西華桑克，較早前在世界不動產聯盟大馬分會產業研討會上表示，今年上半年，產業發展步伐放緩，不過，是屬於比較平穩的成長格局，部份產業的價值仍可取得10%的穩健成長率，比較多的應該是在5%至8%之間，之前幾年的20%、30%漲幅則微乎其微。

儘管如此，並沒有跡象顯示產業價格回落，也不存在產業市場潛在泡沫風險，市場展現新的發展趨勢，多功能產業計劃開始普及，這些產業計劃的特色集工作、休閒與居住於一身，也是需求看漲的產業單位。

他說：“今天圍籬產業開始普及，也被視為時尚產業趨勢，發展商應市場需求，在推出新的產業發展計劃，幾乎都儘量提供圍籬設施，以保持產業的競爭優勢。”

西華說，轉手市場交易價值最大的是住宅產業，過去3年增幅超過10%，第二是商業產業，過去3年交易價值有起有落，再來是發展地段，交易價值取得可觀的雙位數增長率。

詢及巴生河流域產業交易的趨勢，西華說，2013年的產業交易，三分之二集中在住宅產業，首季交易價值達到76億4千800萬令吉。

他表示，2013年的住宅產業交易價值，介於2012年的375億令吉紀錄。提到高檔共管公寓，西華說，這類型的產業價值，自2010年起開始穩健上升，其中吉隆坡城中城與市區的高檔共管公寓，漲幅比較明顯。

在巴生河流域，2013年首季排屋的交易價值達28億9千205萬令吉、高檔共管公寓居次，價值16億8千165萬令吉、半獨立式洋樓9億8千423萬令吉，獨立式洋房8億8千235萬令吉。

打房影響短期買氣

與此同時，不少外國發展商加碼在大馬房地產投資，尤其是在大吉隆坡和柔佛依斯干達特區，反映業者對市場的信心未減。

其實，不論房產市場走勢如何，住房問題還是要解決；無論好景或淡市，總是有人從投資房地產中獲利，重點在於如何挑選。

政府去年推出的打房措施，已先後開始產生影響效應，因此，短期內房產買氣會稍微放緩。有關的措施包括調高產業盈利稅（RPGT）、禁止發展商承擔利息計劃（DIBS），以及以產業淨銷價來決定貸款對估值比率（LTV）等措施。

對廣大的市民來說，住房是必需品，購買房屋是遲早的計劃，降溫措施料在短期內影響買氣，但對房價衝擊相信不大。

談到產業盈利稅，政府在提呈2014年財政預算案時，建議非大馬公民在首5年內脫售房屋，需繳交的盈利稅一律提高至30%，第6年開始則為5%。

另外，大馬公民在首3年內脫售房屋需繳付30%的產業盈利稅，在第4及第5年脫售需繳交的盈利稅分別為20%和15%，第6年起脫售則不需被徵收房產盈利稅。

部份專家認為，這些打房措施料將分散市場注意力，但不會破壞市場的健全性，只要政府持續以溫和手法讓房產市場降溫，需求將可恢復正常水平。

新加坡人鎖定柔產業

一踏入2014年，產業投資者或買家最關注的問題，莫過於政府為防止國內產業市場過熱的打房措施將帶來哪些影響。

市場認為，政府的降溫措施只是短期影響產業市場，長期來說，房產需求水平將逐漸恢復。

房產領域對國家經濟增長有著非常重要的影響，整個價值鏈涉及140個相關領域，接近國內生產總值10%，房貸則佔國家銀行體系內未償還貸款近36%。

談到依斯干達特區的發展潛能，依斯干達區域發展局的凱茲阿都拉西指出，與新加坡房產價格比較，新山的房價仍有一段距離，因此，外國投資者特別是新加坡人，相信會繼續鎖定在柔佛州置產。

在中期內，柔佛新山產業領域前景保持穩健，未來發展重點集中在新山市中心、金海灣、努沙再也和美迪尼發展區。

依斯干達分為幾個旗艦發展區，新山市為旗艦A區，包括重點發展新山為新的金融區、中央商務區、金海灣河濱城市、地不佬以及新柔長堤的周邊。

努沙再也為旗艦B區，這包括發展努沙再也成為柔佛新的行政中心、醫療中心、教育中心、一個國際化的度假勝地、一個物流產業的集中地，以及豪華的別墅勝地。柔佛西部則為旗艦C區，這包括發展丹絨伯樂巴斯港口。

依斯干達是南馬產業發展的焦點區域，截至2013年3月，累積投資達1千137億令吉，其中64%來自本地投資者，該發展區域在2013年估計吸引150億至210億令吉的投資。

隆新高鐵振興新山屋業

新山被看好主要題因為她靠近新加坡，而且大馬政府大力推動依斯干達特區的發展，較多的就業機會、適量的人口湧入，不斷激勵市場對柔州房產的需求。

另外，房地產商普遍看好隆新高鐵系統計劃一旦落實，相信也可振興新山的房地產市場，吸引更多新加坡人越過長堤前來購置房產。

交通完善
吸引買家

另一方面，何振順研究私人有限公司高級經理凱魯汀耶谷，在提到選擇策略地點投資時指出，跟隨完善交通系統附近地區投資產業是明智的選擇。

他說，數年前提出的捷運計劃，第一期工程週邊地區的產業，價格已悄悄上漲，圍繞有關工程的新建計劃，每平方尺售價幾乎都相應調高。

從雙溪毛糯通往加影的捷運1號線（MRT Line 1）工程已經展開，週邊地區的產業計劃逐一推出，與過去幾年比較，價格也顯著上漲，當捷運2號線工程開跑時，相信也會帶動產業價格逐步走高。

馬來西亞捷運公司（MRT Corp）不久前表示，捷運2號線（MRT Line 2）建設計劃已獲政府核准，一旦官方正式宣佈消息後，便可對捷運2號線開始動工，該捷運2號線將連接雙溪毛糯與布城。

另外，大馬捷運公司首席執行員拿督阿茲哈阿都哈密說，政府已決議興建捷運2號線，現階段等政府討論工程興建時間，未來將提供大眾更完善的交通系統，對經濟發展更加有利。

捷運1號線2017年7月完工

阿茲哈也提到，捷運1號線將於2017年7月正式完工，目前進度已完成接近一半的工程。他表示，基礎建設工程將於2015年中完成，剩餘時間將建設營運系統。

他說，捷運工程從推介至今已施工2年，進展保持順利，最主要是週邊地區產業在帶動下普遍上漲，而且投資、交易呈現蓬勃景象。

此外，捷運3號線（MRT Line 3）或圓圈線，是巴生河流域第三條捷運線，目前正在介於最終規劃與評估，圓圈線料將概括熱門地點，例如吉隆坡城中城（KLCC）週邊地區、武吉免登路、吉隆坡國際金融區（KLIFD）、吉隆坡生態城、白沙羅城市中心及冼都。

基建完善
投資加分

凱魯汀耶谷說，半島新的成長中心分別是：大吉隆坡、依斯干達經濟走廊與檳城，鎖定週邊基本設施進行投資產業應該錯不了。

在檳城，多數投資者把目標轉向威省的峇都交灣，還有檳島的峇都茅，這是檳城第二大橋2個重要城市，隨著大橋的啟用，該2個城市的產業價格後市看漲，成為買家炙手可熱的投資選擇。

原本只是小漁村的峇都茅，過去數十年的發展和變化不大，不過，在宣佈圈定為第二檳橋在檳島的銜接地點後，峇都茅地價“一夜倍增”，其中馬星集團（MAHSING，8583，主板產業組），率先在當地推出南沙灣（Southbay）發展計劃而備受矚目。

“南沙灣是佔地38英畝的綜合型產業計劃，包括時尚的零售單位、豪華公寓、酒店、購物廣場及辦公單位，其他大型發展商如瑋力產業集團（Ivory Property Group）和實達集團（SPSETIA，8664，主板產業組）也先後進駐檳城，分別在峇央珍珠地段和峇央峇魯、新港等附近地帶推出“檳州世界城”和其他大型綜合發展計劃。”

目前週邊地區至少有超過10項產業發展計劃，漁村已成功蛻變為重鎮。檳城大橋在1985年通車後，拉近了威省與檳島的距離，也加強了檳州房地產的投資潛能。全長24公里的第二檳城大橋，將作為另一項往返檳威兩地的通道選擇，同樣也將會帶旺銜接兩地的週邊產業發展。

大橋竣工後的基本設施將帶動產業發展，其他因素如大型工業發展、就業機會增加將會刺激附近地區對房屋的需求。

檳二橋帶動威省屋業

一般相信，隨著檳城第二大橋通車後，今年下半年的住宅單位房價及租金將有所調升，威南峇都交灣及檳島西南區峇都茅的房地市場，料將隨著交通樞紐的開通獲得帶動。

除了峇都交灣，威省的新邦安拔、雙溪峇甲及高淵等地區的發展，預料也將因為檳城第二大橋的通車而獲益。

此外，檳州發展機構也將推行峇都交灣桂花城及英達園計劃的珍珠城（Pearl City）可負擔房屋計劃，相信這將有助於加強州內的房地產業發展，進而促進州內經濟，尤其是第二檳城大橋兩個銜接點的經濟活動。

“經濟活絡，房產需求將會增加，而且房地產業將發揮乘數效應，屆時將帶動州內建築業，包括廠房、商店及購物中心的發展。”

至於其他領域，例如酒店、旅遊、銀行、飲食及物流業等將獲得正面影響，並且將在乘數效應下，為州內提供更多就業機會。

大吉隆坡打造宜居城市

另一方面，在政府的經濟轉型計劃，耗資1千720億令吉打造的“大吉隆坡計劃”，展望10年後將吉隆坡建成世界20個宜居城市之一，帶動大馬房地產的發展步伐。

在大吉隆坡計劃下，包括興建100層摩天樓、捷運工程及建有蓋走道，預料將成為房地產業的投資熱點；耗資50億令吉的100層摩天大樓計劃，除了提昇首都吉隆坡的市貌，料也有助於改善吉隆坡的居住質量。

另外，新捷運計劃所帶來的優勢，間接促進城市內外的經濟與旅遊業，外國投資者料也將進場，加速大馬市區與旅遊區的房地產發展步伐。

捷運計劃將全面帶動吉隆坡市中心的經濟活動，並進一步提昇它作為大馬經濟中心的地位，這項計劃除了增加就業機會，也將提昇人民的年收入所得。

與此同時，新捷運工程將同時帶動旅遊業、金融業、零售業及休閒產業的發展，交通設施日趨完善、商業經濟活動蓬勃，加上較高的人均收入，料將可帶動房地產業的投資。

除了100層摩天大樓及捷運工程，政府也將耗資5千萬令吉，在吉隆坡市內興建有蓋走道，第一個是從吉隆坡城中城連接到武吉免登路，這將有助於刺激遊客流量及零售產業的發展。

結語：

不論房地產市場走勢如何，住房問題還是要解決；無論好景或淡市，總是有人從投資房地產中獲利，重點在於個人如何做出投資選擇。

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（星洲日報／投資致富‧焦點策劃‧文：鄭碧娥）