購買力降‧銷售放緩‧房市明年方回神
2015-01-26 17:31
（吉隆坡26日訊）由於消費稅即將登場以及國人購買力減弱，分析員預期大馬產業領域短期面對逆風，然而長期基面本仍然良好，產業銷售可望在2016年回升。
- 產業發展商的定價能力減弱，將需要更策略性定價以保持吸引力，一些發展商將吸納部份由消費稅造成的新增成本。（圖：星洲日報）
產業指數與綜指差距料收窄
豐隆研究表示，馬股產業指數在2014年表現超越綜指，但差距自2014年9月以來開始收窄，相信這是由於產業發展商的盈利持續令人失望之故。由於預期2015年的市場環境持續嚴峻，因此預料此差距將進一步收窄。
“我們相信產業領域將保持疲軟，產業發展商的銷售將低迷。短期逆風包括2015年4月實施的消費稅、股市波動、購買力下滑和貸款條件緊縮。”
該行預期2015年首季表現最強勁，因為更多產業銷售趕在消費稅之前達成。因此，當消費稅實施後，預料銷售表現將放緩。
由於可支配收入降低，相信潛在產業買家將更為精挑細選。產業發展商的定價能力減弱，將需要更策略性定價以保持吸引力，一些發展商將吸納部份由消費稅造成的新增成本。
在消費稅推行後，產業價格可能增加3%，雖然漲幅看似不多，但相信此漲幅足以使買家三思其購屋行動，因貸款條件嚴格以及購買力降低。
同時，儘管產業發展商表示，新盤預購登記仍然強勁，但貸款申請數據卻呈現不同的畫面。住宅和非住宅產業貸款申請都已放緩，顯示了產業需求降低。
豐隆表示，產業市場在2013年大熱之後，2014年陷入萎縮，貸款申請急挫，預料產業市場在2015年將放緩，由於購買力降低，短期內產業需求將走疲。
貸款申請放緩也間接導致屋價指數（HPI）和年度屋價通膨（AHPI）走軟，政府的打房措施令屋價受控制。
在消費稅實施後，相信買家將保持觀望態度，短期內此局面不會有任何顯著改變。
房價保持長期趨升
豐隆研究指出，產業領域中長期前景保持不變，儘管高生活成本將打擊購買力，但購屋自住者的需求仍然旺盛。
國人的收入水平保持上升趨勢，並和屋價指數的升勢同步，由於充份就業，並未出現失業率惡化的問題，因此銀行的住宅和非住宅貸款的呆賬持續改善，沒有逆轉的跡象。
大馬年輕人口（20-29歲）佔總人口的20%（610萬人），相信此年齡層在未來5至10年成家立業後將成為潛在購屋者。
銀行繼續把關，令產業貸款批准率偏低，但在2014年下半年，貸款批准率略有改善至52.1%，截至2014年11月，住宅貸款批准率按年改善10.2%，非住宅產業則只改善1.9%，部份原因是由於2015年財政預算案未宣佈任何打房措施。
儘管面對短期逆風，但長期基本面不變，相信屋價保持長期上升趨勢，但增長率減低。
“再者，我們相信在2016年大馬人將開始適應消費稅和更高的生活成本，因此銷售表現將從2014和2015年的低點回升。”
可負擔房屋和有地產業仍看俏
產業發展商在2015年的營運環境保持嚴峻，但豐隆研究仍看好專注於可負擔房屋、有地產業和城鎮發展的產業公司。
該行對於在柔佛州（尤其是依斯干達特區）的產業發展商的前景持審慎看法，因該區有大量新的供應進入市場。
因此，吉隆坡南部和檳城的產業發展，表現將可超越柔州，吉隆坡南部的產業主要是城鎮發展和有地產業，而檳城則土地稀少和需求保持旺盛，可享有略高溢價。
但是，由於2015年產業前景不樂觀，產業銷售料不會大幅增長，保持領域“中和”評級。
首選產業股
金群利在芙蓉達城（Bandar Sri Sendayan）進行城鎮發展計劃，這也是該集團最大的盈利來源。儘管2015年挑戰大，但相信金群利可表現良好，因其土地成本低廉，可彈性化定價。該集團放眼推出至少10億令吉的產計劃。
恆大置地（TAMBUN,5191,主板產業組）
評級：買進
目標價：2令吉14仙
評級：買進
目標價：2令吉14仙
恆大置地股價一直走下坡，並在宣佈終止向TPPT公司購地後進一步受衝擊，該公司原本建議以1億5千萬令吉收購威省209.5英畝地段。豐隆相信該股價格疲軟正是趁低吸購的良機，該公司的珍珠城Raintree Park第一期計劃最終獲得批准，將於本周推出，因此，豐隆將評級從“守住”上調至“買進”，目標價不變。
馬星集團（MAHSING,8583,主板產業組）
評級：買進
目標價：2令吉42仙
評級：買進
目標價：2令吉42仙
馬星集團在2015年的銷售目標為34億令吉，和去年達致的銷售額持平。豐隆對該集團的長期前景保持正面，未發展的地庫高達3千658英畝和未入賬銷售達51億令吉（相等於2013年產業收入的2.94倍）。該集團發股集資6億5千萬令吉，將可大幅降低負債率，以及可進一步借貸8至10億令吉來購地，而達到0.5倍淨負債率。
（星洲日報／財經‧報道：李勇堅）
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